三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0..5分)

　　81、(三)

　　根据以下资料，回答下列问题：

　　采用市场法评估某套位于8层的旧住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为5000元/平方米，成交E}期为2010年8月1日。同类住宅2010年8—9的市场价格月环比分别下降2 %和5 %。住宅所处楼层每高一层，价格高1%。

　　选取的可比实例应符合的条件有 ( )。

　　A 、 与被估价住宅的面积相同

　　B 、 与被估价住宅的年龄相同

　　C 、 成交日期应接近估价时点

　　D 、 成交价格应尽量为正常价格

　　答案： C,D

　　解析：选取的可比实例应符合的条件有：成交日期应接近估价时点，成交价格应尽量为正常价格。

　　82、 对该可比实例成交价格进行的修正和调整，应包括 ( )。

　　A 、 交易情况修正

　　B 、 建立价格可比基础

　　C 、 交易日期调整

　　D 、 房地产状况调整

　　答案： A,C,D

　　解析： 估价对象价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。

　　83、 该可比实例成交价格经过交易日期调整后的价格为 ( )元/平方米。

　　A 、 4655

　　B 、 4750

　　C 、 4900

　　D 、 5000

　　答案： A

　　解析： 8月：5000×(1-2%)=4900(元/平方米);9月：4900×(1-5%)=4655(元/平方米)。

　　84、 该可比实例成交价格经过楼层调整后的价格为 ( )元平方米。

　　A 、 4851.50

　　B 、 4852 .95

　　C 、 5100.50

　　D 、 5151.5l

　　答案： B

　　解析： 10层：5000÷(1+1%)≈4950.49(元/平方米);9层：4950.49÷(1+1%)≈4901.48(元/平方米);8层：4901.48÷(1+1%)≈4852。95(元/平方米)。

　　85、(三)

　　根据以下资料，回答下列问题：

　　某商品住宅在建工程.土地总面积为15000平方米，容积率为2 .3，已正常开发建设16个月。同类商品住宅开发项目的建设期为24个月，相似商品住宅的市场价格为8000元/平方米。

　　该商品住宅在建工程的后续建设期为 (　　)个月。

　　A 、 6

　　B 、 8

　　C 、 18

　　D 、 24

　　答案： A

　　解析：24-16=8(月)。

　　86、 该房地产开发项目开发完成后价值为 (　　)亿元。

　　A 、 1.2

　　B 、 2

　　C 、 2 .76

　　D 、 3

　　答案： C

　　解析： 根据容积率=总建筑面积÷总用地，总建筑面积=总用地×容积率=15000×2.3=34500(平方米)，该房地产完成后的总价值=34500×8000=276000000(元)。

　　87、 按假设开发法计算时，该商品住宅在建工程后续开发的必要支出包括 (　　)。

　　A 、 土地取得成本

　　B 、 续建成本

　　C 、 销售税费

　　D 、 取得该在建工程的税费

　　答案： B,C,D

　　解析： 土地取得成本是先期开发的成本。

　　88、 该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去 (　　)。

　　A 、 后续开发的必要支出及应得利润

　　B 、 保证金

　　C 、 商品住宅建筑安装工程费

　　D 、 征地拆迁费用

　　答案： A

　　解析： 假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。

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