2025二建《工程法规》历年高频真题考点：所有权、用益物权、担保物权和占有

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高频考点：所有权、用益物权、担保物权和占有

1、所有权的权能：占有权、使用权、收益权、处分权（最基本的权利，所有权内容的核心）

2、用益物权：

（1）建设用地使用权

①建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立

②设立建设用地使用权，可采取出让或者划拨等方式

③建设用地使用权自登记时设立

④建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分

⑤住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期

⑥建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回权属证书

（2）居住权

①设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外

②居住权自登记时设立

③居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外

④居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记

（3）地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人

3、担保物权：抵押权、质权、留置权

（1）担保物权的一般规定

①第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保

②担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外

③被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿

（2）抵押权（不转移财产的占有）

①不动产抵押权自登记时设立

②以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人

③以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响

④抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿

⑤抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保

⑥同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

1）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；

2）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；

3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

⑦建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿

（3）质权

①动产质权：质权人有权收取质押财产的孳息，但是合同另有约定的除外

②权利质权：债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：

1）汇票、本票、支票；2）债券、存款单；3）仓单、提单；4）可以转让的基金份额、股权；5）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；6）现有的以及将有的应收账款；7）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。

③以汇票、本票、支票、债权、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自办理出质登记时设立

④基金份额、股权出质的，质权自办理出质登记时设立。基金份额、股权出质后，不得转让，但是出质人与质权人协商同意的除外

⑤以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，质权自办理出质登记时设立。知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但是出质人与质权人协商同意的除外

⑥应收账款出质后，不得转让，但是出质人与质权人协商同意的除外

（4）留置权：同一动产上已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿

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