考点四：清偿性指标及其计算（理解各种指标的计算公式）

　　房地产投资项目的清偿性指标主要有借款偿还期、

　　利息备付率、偿债备付率、财务比率。

　　（一）借款偿还期

　　借款偿还期的计算公式为：

　　

　　上式中，Id为项目借款还本付息额，不包括已用资本金支付的建设期利息；Pd为借款偿还期，从借款开始期计算；Rt为第t期可用于还款的资金，包括利润、折旧、摊销及其他还款资金。

　　借款偿还期可用“资金来源与运用表”或“借款还本付息计算表”直接计算，其近似计算公式为：

　　借款偿还期指标的评价准则是：如果项目的借款偿还期小于或等于贷款机构提出的还款期限，可认为项目是有清偿能力的。

　　（二）利息备付率

　　利息备付率是指在借款偿还期内的税息前利润与当期应付利息的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度和支付能力。其计算公式为：

　　

　　利息备付率指标的评价准则是：对于一般的房地产投资项目，利息备付率应大于2，否则表示项目的付息能力保障程度不足。尤其是当利息备付率低于1时，表示项

　　目没有足够资金支付利息，偿债风险很大。

　　（三）偿债备付率

　　偿债备付率是指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息额的比值。它从还本付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务本息的保障

　　程度和支付能力。其计算公式为：

　　

　　偿债备付率指标的评价准则是：一般情况下，偿债备付率不宜低于1.3。当偿债备付率小于1时，表示当年资金来源不足以偿还当期债务。

　　（四）财务比率（重点考查对象）

　　1．资产负债率

　　资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比

　　例是通过借债来筹集的，它可用来衡量保护债权人利益的程度。其计算公式为：

　　

　　资产负债率指标的评价准则目前没有统一的规定。从提供贷款的金融机构来看，可接受的资产负债率通常在100%以下。房地产开发投资属于资金密集型的经济活动，因此房地产开发企业的资产负债率一般较高。

　　2．流动比率

　　流动比率是指项目流动资产与流动负债的比率，是反映项目流动资产变现为现金以偿还流动负债的能力指标。其计算公式为：

　　

　　流动比率指标的评价准则也没有统一规定，但一般认为项目的流动比率应大于200%。

　　3.速动比率

　　速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。其计算公式为：

　　

　　速动比率属于短期偿债能力指标，反映企业流动资产总体变现或近期偿债的能力，因此它必须从流动资产中扣除存货部分，因为存货的变现能力差。速动比率指标的评价准则也没有统一规定。一般认为，从保护债权人利益的角度，要求速动比率大于100％。对房地产开发投资来说，由于房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，

　　所以其速动比率偏低，一般达不到100%。

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