第六节 房地产投资项目不确定性分析

　　考点一：不确定性分析包括的内容

　　不确定性分析包括：

　　1、盈亏平衡分析

　　2、敏感性分析

　　3、风险分析。

　　考点二：盈亏平衡分析的公式计算及评价原则

　　

　　盈亏平衡的评价原则：

　　盈亏平衡点的值不论是用产量表示，还是用生产能力利用率表示；不论是用产品单价表示，还是用销售额表示，都是越低越好。

　　考点二：敏感性分析的计算步骤和基本原理

　　[例6-7] 某人拟花300万元购买一商业店铺出租。购买后持有10年，第10年末将其转让。通过市场调研得知，购买该店铺后第2年可租出，每年初一次性收取年租金，

　　年租金收入为80万元，年经营成本为20万元，第10年末转让的净收入为380万元。若投资者要求的目标收益率为10%，试对该投资方案进行经济评价和敏感性分析。

　　应用分析

　　[解] 1．对该投资方案进行经济评价

　　根据题意绘制该投资方案的现金流量图如图6-11所示

　　

　　根据图6-1 1，计算该投资方案的财务净现值如下：

　　

　　因为FNPV0(10%)=192.05(万元)>0，所以该投资方案是可行的。

　　2．对投资方案进行敏感性分析

　　(1)选取评价指标。选取财务净现值为该投资方案的评价指标。

　　(2)选取不确定因素并设定其变动幅度。根据该投资方案的特点，选取投资额、年租金收入和年经营成本三个不确定因素，并令它们在初始值的基础上按±10%和±20%的幅度变化。

　　(3)逐一计算各不确定因素变化导致的财务净现值变化，并将结果列成敏感性分析表（见表6-11）。

　　当投资额增加10%时，投资额为300×(1+10%) =330

　　（万元），相应的财务净现值为：

　　

　　当年租金收入减少10%时，年租金收入为

　　80 ×（1-10%）=72（万元），

　　年净收益为72-20=52（万元），

　　相应的财务净现值为：

　　

　　其他不确定因素变化的计算参照上述计算过程，将计算结果汇总于表6-11。

　　表6-11 单因素变化导致的财务净现值变化 单位：万元

　　

　　(4)计算财务净现值对各不确定因素的敏感度系数。

　　对投资额的敏感度系数：

　　

　　对年租金收入的敏感度系数：

　　

　　对年经营成本的敏感度系数：

　　

　　由上可知，财务净现值对年租金收入敏感，其次是投资额，后是年经营成本。年租金收入每下降1%，财务净现值下降2.4%。

　　(5)临界点分析。临界点分析可通过敏感性分析图进行，如图6-12所示，临界点的年租金收入下降幅度为41. 7%，投资额增加幅度为64.0%。

　　

　　临界点的近似值可从表6-11中计算出。要使原方案的财务净现值为零，实际上就是使原方案财务净现值下降幅度为100%。因为年租金收入下降1%，财务净现值下降2.4%，所以当年租金收入下降

　　[（100÷2.4）/100] ×100%=41.67%时，财务净现值为零。同样可得，当投资额增加

　　[（100÷1.56）/100] ×100%=64.10%时，财务净现值为零，年经营成本增加[(100÷0.6)/100] ×100%=166.67%时，财务净现值为零。

　　真题推荐：2003年-2013年中级经济师历年真题｜初级经济师历年真题

　　2014新信息：2014年经济师考试报名时间｜考试时间｜考试指南｜报考指南

　　网校辅导：为帮助考生在自学的基础上能较好地掌握2014年经济师考试内容，233网校提供了2014年经济师初中级经济基础冲刺班、习题班等课程！免费试听>>