考点三：房地产投资项目风险分析测度

　　（期望值、标准差、变异系数的计算）

　　[例6-9] 有方案I、方案Ⅱ两个投资方案，其年平均利润可能值及其发生概率见表6-14。请进行风险决策分析。

　　表6-14 方案I和方案Ⅱ的年平均利润可能值及其发生概率 单位：万元

　　

　　[解] ①求出两个投资方案的利润期望值

　　

　　因为E1 >E2，似乎应选方案I，但进一步分析其利润的标准差，会发现选择方案I并非上策。

　　②计算两个方案利润的标准差

　　

　　显然， σ1比σ2大得多，即方案I的风险比方案II大得多，而两个方案的利润期望值又很接近，因此应选择方案II。

　　需要特别注意的是：用标准差来测度和比较两个以上投资方案的风险大小，要求这些方案的评价指标期望值相同或相近，当它们的评价指标期望值不相同也不相近时，要用变异系数来测度和比较风险的大小。

　　③变异系数。变异系数也称为投资风险度，等于标准差与期望值之比。用标准差来测度投资项目的风险时，可能会出现一个投资成本较高，预期现金流量较大的方案，通常比投资成本较小的投资方案有更大的标准差，但它的风险并不比投资方案小的风险大，用变异系数来测定相对风险的大小可以弥补标准差的不足。因此，标准差是用来测度比较“风险”的，变异系数是用来测度比较“相对风险”的。

　　变异系数的计算公式为：

　　上式中，v为变异系数。

　　变异系数越大，方案的风险也越大；反之，方案的风险越小。

　　房地产投资风险评价

　　（考试中容易出单选和多选题）

　　(1)投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率值越大，风险越小；标准差越小，风险越小；变异系数越小，风险越小。

　　(2)投资项目的财务净现值大于等于零的累计概率值越大，风险越小；标准差越小，风险越小；变异系数越小，风险越小。

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