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贷前调查

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贷前调查考点解析

所属考试：银行从业

授课老师：李泽瑞

所属科目：中级个人贷款

考点标签：理解

所属章节：第三章个人住房贷款/第二节个人住房贷款流程/单笔贷款流程

所属版本：2025

贷前调查介绍

贷前调查

方式和要求

审核借款申请材料；面谈借款申请人。

内容

首付款证明；

借款人还款能力。银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%下（含55%）。

购房合同或协议；

担保材料；

贷款真实性。

专题更新时间：2025/08/01 11:31:25

贷前调查考点试题

单选题 1.银行应着重考核借款人还款能力，将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制50%以下(含50%)，且所有债务支出与收入比控制在（）以下(含)。

A . 50%

B . 45%

C . 60%

D . 55%

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正确答案: D

答察解析: 银行应着重考核借款人还款能力，将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制50%以下(含50%)，且所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。

判断题 2.对住房置业担保公司提供保证担保的，要对住房置业担保公司的营业期限、实有资本、经营状况、或有负债和是否按贷款银行要求存入足额保证金等进行全面调查，核实其担保能力。（）

A . 错

B . 对

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正确答案: B

答察解析: 对住房置业担保公司提供保证担保的，要对住房置业担保公司的营业期限、实有资本、经营状况、或有负债和是否按贷款银行要求存入足额保证金等进行全面调查，核实其担保能力。

单选题 3.个人住房贷款尽职调查，对借款人及其家庭的收入还贷比有明确的准入要求，下列正确的是（）

A . 借款人及配偶本笔住房贷款月还款额与月收入之比应在50%(含)以下、月所有债务支出与月收入之比在75%(含)以下

B . 借款人及配偶本笔住房贷款月还款额与月收入之比应在55%(含)以下、月所有债务支出与月收入之比在50%(含)以下

C . 借款人及配偶本笔住房贷款月还款额与月收入之比应在50%(含)以下、月所有债务支出与月收入之比在55%(含)以下

D . 借款人及配偶本笔住房贷款月还款额与月收入之比应在55%(含)以下、月所有债务支出与月收入之比在75%(含)以下

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正确答案: C

答察解析: 银行应着重考核借款人还款能力，将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。
但对于单一申请的贷款，如银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应地把配偶的债务一并计入。

单选题 4.下列关于个人住房贷款贷前调查的表述，错误的是（　　）。[2013年11月真题]

A . 对项目的调查主要调查项目资料的完整性、真实性、有效性、合法性、项目工程进度、项目资金到位情况等

B . 贷前调查是对开发商、住房楼盘项目和借款人提供资料的调查和评估

C . 为有效竞争市场，节省营销时间，在对开发商的有效证书审查后，就可办理单笔贷款业务

D . 对开发商的调查主要查资质、资信、营业执照、税务登记证、会计报表、债权债务等

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正确答案: C

答察解析: C项，个人住房贷款除参照个人贷款贷前调查内容外，还应对开发商及住房楼盘项目材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行调查和评估。

判断题 5.客户拟申请一笔个人住房贷款，商业银行对其还款能力进行调查得知，该客户月均可支配收入10000元，拟申请的住房贷款经测算月还款额4500元，月物业管理费200元，查询客户信息又得知其还有一笔未结清的个人贷款，月还款800元，商业银行可对其发放住房贷款。( )

A . 错

B . 对

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正确答案: B

答察解析: 根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》第三十六条，商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含 50%）,月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。
该客户支出与收入比=（4500 +200）/10000 =47% ,
所有债务的支出与收入比=（4500 +200 +800）/ 10000 =55% 。

大咖讲解：贷前调查

李泽瑞

证券从业

银行从业

期货从业

经济学硕士、金融培训高级讲师，李泽瑞老师从事金融类考证培训，教学经验丰富，出口成“段子”，是一个让学员欲罢不能的很有个人风格的老师，江湖学员称被讲课耽误的“德云社”编外弟子。

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合作项目准入流程

（1）合作项目准入调查

开发商资信调查	①房地产开发商资质调查； ②企业资信等级或信用程度； ③企业法人营业执照； ④会计报表； ⑤开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况； ⑤企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。
项目调查	①项目资料的完整性、真实性和有效性调查； ②项目的合法性调查； ③项目工程进度调查； ④项目资金到位情况调查。
对项目的实地考察	目的：①保证项目资料的真实性、合法性； ②开发商从事房地产建筑和销售的资格认定，检查项目的工程进度是否达到政府部门规定预售的进度内； ③检查项目的位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场价值，同时对项目的销售前景作出理性判断。
撰写调查报告	报告内容：①开发商的企业概况、资信状况； ②开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景； ③通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析； ④项目合作的可行性结论，并对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议。

（2）

合作项目准入审查和审批

准入审查

准入审批

①开发商及住房楼盘项目资料的完整性、有效性和合规性；

②开发商及住房楼盘项目是否符合准入条件；

③项目开发进度是否正常，项目到位资金是否充足；

④项目销售价格是否合理；

⑤项目销售前景是否良好；

⑥是否存在影响后续个人住房贷款安全性的不利因素；

⑦调查报告内容和结论是否合理。

主要对开发商及住房楼盘项目的合法性、可行性，销售价格的合理性，项目市场前景，以及后续贷款合作的安全性等进行综合判断后，进行准入审批。

（3）签署合作协议

银行与开发商签署商品房销售贷款合作协议，约定双方合作事宜、权利和义务，明确贷款阶段性保证担保、后续权证办理等重要内容。

（4）合作后的管理

①及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程；

②及时了解开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证；

③借款人的入住情况及对住房的使用情况等；

④借款人早期发生违约行为后，及时通知开发商履行担保责任；

⑤密切注意和掌握房地产市场的动态等。

高频

单笔贷款流程

（1）贷款的受理

①合法有效的身份证件；

②借款人还款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等；

③合法有效的购房合同；

④涉及抵押担保的，需提供抵押物的权属证明文件以及有处分权人同意抵押的书面证明，一般操作模式下，财产共有人在借款（抵押）合同上直接签字，可无书面声明；

⑤涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料；

⑥购房首付款证明材料；

⑦银行规定的其他文件和资料。

（2）贷前调查

方式和要求

审核借款申请材料；面谈借款申请人。

内容

首付款证明；

借款人还款能力。银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%下（含55%）。

购房合同或协议；

担保材料；

贷款真实性。

（3）审查与审批

（4）签约与发放

（5）支付管理

个人住房贷款应采用贷款人受托支付方式，银行直接将贷款支付给售房人。

（6）贷后管理

贷后检查	一手房贷款贷后检查的要点有：①开发商的经营状况及账务状况；②开发商涉诉情况；③项目资金到位及使用情况；④项目工程形象进度；⑤项目销售情况及资金回笼情况；⑥产权证办理的情况；⑦履行担保责任的情况；⑧开发商履行按揭合作协议的情况。其他合作机构还应检查：①合作机构的资信情况、经营情况及财务情况等；②其他可能影响借款人按时、足额还贷的因素。
合同变更	经审批同意变更借款合同主体后，贷款银行与变更后的借款人、担保人重新签订有关合同文本。个人住房贷款一般采用分期还款方式。
贷款的回收	银行根据借款合同的约定进行贷款的回收。贷款的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。
贷款风险分类和不良贷款的管理	贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，后三类是不良贷款。不良贷款抵押物处置方式：与借款人协商变卖、向法院提起诉讼、申请强制执行依法处分
贷款档案管理	一般档案材料需要退还借款人的，档案管理员将材料复印后退还借款人或委托人，复印件归档进行有关信息登记。

高频

合作项目准入调查

开发商资信调查	①房地产开发商资质调查； ②企业资信等级或信用程度； ③企业法人营业执照； ④会计报表； ⑤开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况； ⑤企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。
项目调查	①项目资料的完整性、真实性和有效性调查； ②项目的合法性调查； ③项目工程进度调查； ④项目资金到位情况调查。
对项目的实地考察	目的：①保证项目资料的真实性、合法性； ②开发商从事房地产建筑和销售的资格认定，检查项目的工程进度是否达到政府部门规定预售的进度内； ③检查项目的位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场价值，同时对项目的销售前景作出理性判断。
撰写调查报告	报告内容：①开发商的企业概况、资信状况； ②开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景； ③通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析； ④项目合作的可行性结论，并对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议。

高频

签署合作协议及合作后的管理

（1）签署合作协议

银行与开发商签署商品房销售贷款合作协议，约定双方合作事宜、权利和义务，明确贷款阶段性保证担保、后续权证办理等重要内容。

（2）合作后的管理

①及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程；

②及时了解开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证；

③借款人的入住情况及对住房的使用情况等；

④借款人早期发生违约行为后，及时通知开发商履行担保责任；

⑤密切注意和掌握房地产市场的动态等。

高频

贷款的受理

①合法有效的身份证件；

②借款人还款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等；

③合法有效的购房合同；

⑤涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料；

⑥购房首付款证明材料；

⑦银行规定的其他文件和资料。

高频

支付管理和贷后管理

（1）支付管理

个人住房贷款应采用贷款人受托支付方式，银行直接将贷款支付给售房人。

（2）贷后管理

贷后检查	一手房贷款贷后检查的要点有：①开发商的经营状况及账务状况；②开发商涉诉情况；③项目资金到位及使用情况；④项目工程形象进度；⑤项目销售情况及资金回笼情况；⑥产权证办理的情况；⑦履行担保责任的情况；⑧开发商履行按揭合作协议的情况。其他合作机构还应检查：①合作机构的资信情况、经营情况及财务情况等；②其他可能影响借款人按时、足额还贷的因素。
合同变更	经审批同意变更借款合同主体后，贷款银行与变更后的借款人、担保人重新签订有关合同文本。个人住房贷款一般采用分期还款方式。
贷款的回收	银行根据借款合同的约定进行贷款的回收。贷款的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。
贷款风险分类和不良贷款的管理	贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，后三类是不良贷款。不良贷款抵押物处置方式：与借款人协商变卖、向法院提起诉讼、申请强制执行依法处分
贷款档案管理	一般档案材料需要退还借款人的，档案管理员将材料复印后退还借款人或委托人，复印件归档进行有关信息登记。