考点三：投资性房地产的转换和处置
一、投资性房地产转换的会计处理
（一）转换日的确定
1.投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
2.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。
3.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。
（二）成本模式下的转换：对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。
1.非投资性房地产转换为投资性房地产：
（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值）
存货跌价准备（已计提的跌价准备）
贷：开发产品（账面余额）
注意1：房地产公司用“开发产品”科目；
注意2：流动资产与非流动资产之间的准备通常不能对应结转。
（2）自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产
累计折旧或累计摊销
固定资产减值准备或无形资产减值准备
贷：固定资产或无形资产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
2.投资性房地产转换为非投资性房地产：
（1）投资性房地产转换为存货
借：开发产品（原投资性房地产的账面价值）
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
（2）投资性房地产转换为自用房产
将投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
借：固定资产
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧
固定资产减值准备
