第四节 投资性房地产的转换和处置
一、投资性房地产转换的会计处理
(一)转换日的确定
1.投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
2.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。
3.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。
(二)成本模式下的转换：对应结转，不确认损益;涉及存货的，不确认减值准备。
1.投资性房地产转换为非投资性房地产：
(1)投资性房地产转换为自用房地产
将投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧(摊销)、减值准备等分别转入“固定资产(无形资产)”、“累计折旧(累计摊销)”、“固定资产减值准备(无形资产减值准备)”等科目。
借：固定资产(无形资产)
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧(累计摊销)
固定资产减值准备(无形资产减值准备)
(2)投资性房地产转换为存货
借：开发产品(原投资性房地产的账面价值)
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
注意1：房地产公司用“开发产品”科目;
注意2：流动资产与非流动资产之间的减值准备通常不能对应结转。
2.非投资性房地产转换为投资性房地产：
(1)作为存货的房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产(存货在转换日的账面价值)
存货跌价准备(已计提的跌价准备)
贷：开发产品(账面余额)
(2)自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产
累计折旧或累计摊销
固定资产减值准备或无形资产减值准备
贷：固定资产或无形资产
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
【例题1·单项选择题】某企业的投资性房地产采用成本计量模式。2011年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。该投资性房地产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日“固定资产”的入账价值为( )。
A.100万元
B.80万元
C.70万元
D.75万元
『正确答案』A
『答案解析』题目中的固定资产标有双引号，说明是要求计算“固定资产”科目的入账价值，故应选择100万元。
(三)公允价值模式下的转换：
1.投资性房地产转换为非投资性房地产
应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。
借：固定资产(无形资产或开发产品)(公允价值)
贷：投资性房地产――成本
投资性房地产――公允价值变动(或借记)
公允价值变动损益(或借记)
2.非投资性房地产转换为投资性房地产
投资性房地产，按照转换当日的公允价值计价。
(1)转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益(资本公积——其他资本公积)
借：投资性房地产―成本(公允价值)
累计折旧(累计摊销)
固定资产减值准备(无形资产减值准备或存货跌价准备)
贷：固定资产(无形资产或开发产品)
资本公积——其他资本公积
(2)转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益(公允价值变动损益);
借：投资性房地产——成本(公允价值)
累计折旧(累计摊销)
固定资产减值准备(无形资产减值准备或存货跌价准备)
公允价值变动损益
贷：固定资产(无形资产或开发产品)
注意：
公允价值计量模式下：
投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与账面价值的差额都是计入公允价值变动损益的。
自用房地产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的情况下，计入资本公积;公允价值小于账面价值的情况下，计入公允价值变动损益。
处置投资性房地产时，将“资本公积——其他资本公积”转入处置当期损益(“其他业务成本”科目)。
【例题2·计算分析题】20×8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为20×8年4月15日。20×8年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。
『正确答案』
甲企业的账务处理如下：
(1)20×8年4月15日：
借：投资性房地产——成本 470 000 000
贷：开发产品 450 000 000
资本公积——其他资本公积 20 000 000
(2)20×8年12月31日：
借：投资性房地产——公允价值变动 10 000 000
贷：公允价值变动损益 10 000 000
课程辅导：2013年注会HD高清课件全新上线 业内顶级讲师聚首助你轻松拿证
历年真题：1997-2011年注册会计师考试(CPA)真题及答案汇总
预习讲义：2013年注册会计师综合阶段考试预习讲义汇总 《会计》考点基础讲义
复习考点：《经济法》 《财务成本管理》 《公司战略与风险管理》 《会计》 《审计》
