注册会计师考试税法难点盲点全套总结三

7、存量房产销售的扣除项目问题。对于存量房屋即已使用的房屋销售，其扣除项目应该用房屋的估计售价，即重置成本和成新度折扣率的乘积作为基础，加上地价款或者补交的土地出让金和相关税费作为扣除项目。这里要注意和房开商的扣除项目的区别。

8、借款费用问题。借款费用，可以准确分摊到开发费用中的，并且利率不高于同期银行贷款利率的，可以据实扣除，其他开发费用扣除金额不能超过开发成本和地价款的5%。如果不能准确分摊借款费用的，开发费用的扣除金额不能超过上述两项的10%。这个地方教材上说的很清楚，好好看书记下就行了。注意借款费用的确定问题。不难，题目很容易考罢了。

9、个人转让自住5年以上的免征，3-5年的减半，低于3年的无优惠。国家收回征用土地导致个人转让原来居住的房产的，免征，这里注意比较一下就行了，关键是比较时间和目的性的问题。

10、收入范畴问题。土地增值税的收入包括货币收入，实物收入，无形资产收入，后面两项需经税务部门指定的专门机构估价，注意不是税务部门估价。这里的实物收入和无形资产收入很明显涉及到非货币性交易。应该小心，这里很容易出题的，出题点在于对收入的理解，对收入的估价，和对收入扣除项目的确定问题。个人:)自住住房存在一个征税的问题，这里要和其他几个税进行比较。以后会发关于个人住房的税务问题的专题帖子，敬请关注。。。

11、纳税义务人的问题。“四个所有”，凡是在地球上的人类，都包括。
注意和土地使用税，房产税，契税的纳税人进行比较。在这里事业单位和军队，人民团体不享受特权的。

12、超率累进税率问题。这里的超率是增值额和扣除项目的比率，千万不要搞成增值额和收入的比率了，那国家就要骂娘了~！：）注意一下就好了，有时不留神也会犯错的。

13、开发成本而开发费用的问题。这里容易搞混，尤其是开发间接费用和开发费用的区别。注意一下就好了

城镇土地使用税房产税契税

鉴于三章属于非重点章节，相关性问题较多，特推出此三章比较总结


1、前两个税种对于“三外”都没有约束性，即只对国内企事业单位和个人征税。契税征税范围要大些。这里要注意比较。前两个税种对应的“三外”税费为土地使用费，城市房地产税。

2、（1）土地使用税对国有土地，集体土地使用人征税，这里要和土地增值税进行比较，后者不包括集体土地转让，稍微注意一下。（2）房产税是对房产征税。（3）契税对于不动产转让行为征税，是行为税。这里要和前种财产税进行比较，即没有转让行为不征收行为税，拥有财产应交纳财产税。

例：下面说法正确的是（F）

A：城镇土地使用税的征税对象不包括集体土地
B：个人转让房产行为要征收契税和房产税
C：个人出租房产行为要征收契税
D：个人购买房产要交纳契税。
E：凡是拥有房产的单位和个人均应交纳房产税和土地使用税。
F：行政划拨方式事业单位均免征土地使用税，房产税和契税。

解答：A显然包括集体土地，B个人转让房产行为可能征收土地增值税，契税和房产税不征收。C不存在产权转让，不征收契税。D个人首次购买居住普通住宅，免征契税。E很显然不正确。只有F是正确的。

3、个人房产问题。个人非营业用即自住住房免征土地使用税和房产税。但转做经营用的，自经营之日起，要征收房产税，但依然不征收土地使用税。这里要注意个人所有房产不管什么情况均免征土地使用税，也要注意经营用时征收房产税的纳税时间。这里是个重点，也是容易搞混的地方。