2006注册会计师考试《税法》辅导讲义(18)

【例4】按照土地增值税的有关规定：
（1）内资房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（　　）。
（2）外资房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（　　）。
（3）内资非房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（　　）。
（4）外资非房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（　　）。
　　A.营业税　B.城建税　C.教育费附加D.印花税　E.契税　　F.个人所得税
【例5】某单位转让一栋已使用过的楼房，售价500万元。该楼房原价600万元，已提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该楼房重置成本为800万元，成新折扣率为五成。转让时缴纳各种税费共27.5万元（含评估费0.5万元）。该单位应缴纳的土地增值税是（21.75）万元。
【例6】下列行为中，不征收土地增值税的是（　　）。
　　A.转让集体土地的行为　　　　　B.土地使用权所有人将土地使用权赠与直系亲属的行为
　　C.转让国有土地使用权的行为　　D.土地使用权所有人通过国家机关将其赠与教育事业
【例7】个人转让房地产需缴纳土地增值税时，如果房屋坐落地与纳税人居住地不一致，则纳税地点为（　）。
　A.纳税人居住地　　　　B.纳税人户口所在地　C.房地产坐落地　　D.办理房地产过户手续所在地
【例8】按照现行规定,下列证件和资料属于纳税人申报缴纳土地增值税时必须向主管税务机关提供的是（）。
　　A.工商营业执照原件　B.土地使用权证书C.房地产评估报告
　　D.税务登记证原件E.所得税完税凭证
【典型例题分析】

一、房地产开发企业转让房地产
【例1】某内资房地产开发公司建造商用楼出售给B公司，取得销售收入5000万元，公司缴纳了有关税费（营业税税率5％，印花税税率0.5‰，城建税税率7％，教育费附加3％），已知该公司为取得土地使用权支付地价款500万元，房地产开发成本1500万元，管理费用150万元（其中业务招待费20万元，不含印花税），销售费用80万元（含广告费50万元），财务费用120万元（均为利息支出为120万元，并且支付的利息比同期银行贷款利率计算的利息多出10万元），该公司所在地政府规定的房地产开发费用的扣除比例为5％。则：
（1）则该公司应缴纳土地增值税（701.75）万元。
（2）则该公司应缴纳企业所得税（555.3075）万元。
（3）B公司缴纳的契税（150）万元（契税税率3％）。
□土地增值税计算过程如下：
1、收入总额＝5000万元
2、扣除项目金额＝2885万元
（1）地价款＝500万元
（2）开发成本＝1500万元
（3）开发费用＝110＋（500＋1500）×5％＝210万元
（4）税费＝250＋25＝275万元
（5）加扣费用＝（500＋1500）×20％＝400万元
3、增值额＝5000－2885＝2115万元
4、增值率＝2115÷2885＝73％
5、应纳税额＝2115×40％－2885×5％＝701.75万元　
□企业所得税计算过程如下：
1、收入总额＝5000万元
2、准予扣除的成本＝500＋1500＝2000（万元）
3、准予扣除的税金及附加＝250（营业税）＋25（城建税及附加）＋2.5（印花税）＋701.75（土地增值税）＝979.25（万元）
4、准予扣除的费用＝150＋80＋120－（2＋10）＝338（万元）
5、应纳税所得额＝5000－2000－979.25－338＝1682.75（万元）
6、应纳企业所得税＝1682.75×33％＝555.3075（万元）
二、房地产开发企业建造出售普通住宅
【例2】某内资房地产开发公司建造一栋普通住宅进行销售，销售收入800万元，支付地价款100万元，建筑成本420万元，支付银行利息30万元（该借款用于其他工程），并按规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加，房地产开发费用扣除额为10％。则该公司应缴纳土地增值税（0）万元。
计算过程如下：
收入总额＝800万元
扣除项目金额＝100＋420＋（100＋420）×10％＋44＋（100＋420）×20％＝720（万元）
增值额＝800－720＝80（万元）
增值率＝80÷720＝11.11％＜20％　　
纳税人建造普通标准住宅出售并且增值率≤20％的，免税
（三）出售旧房
1、单位出售旧房
【例3】某单位销售一栋70年代建造的房屋，销售价400万元，房屋原值为200万元，现在盖同样的房屋需600万元，该房屋四成新，按规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。则该单位应缴纳土地增值税（42.01）万元。

计算过程如下：
收入总额＝400万元
扣除项目金额＝600×40％＋22.2＝262.2（万元）
增值额＝400－262.2＝137.8（万元）
增值率＝137.8÷262.2＝53％
应纳税额＝137.8×40％－262.2×5％＝42.01（万元）
2、个人出售旧房
【例4】某中国居民转让其购买并居住10个月的位于市中心住房一栋，并签订产权转移书据一份。该住房买价100万元，售价300万元，评估价350万元，支付评估费0.2万元，该房屋八成新。则：
　（1）应缴纳的营业税＝（300－100）×5％＝10（万元）
　（2）应缴纳的城建税、教育费附加＝10×（7％＋3％）＝1（万元）
　（3）应缴纳的印花税＝300×0.5‰＝0.15（万元）
　（4）应缴纳的土地增值税：2.595万元。计算过程如下：
　　　○收入总额＝300万元
　　　○准予扣除项目＝350×80％＋10＋1＋0.15＋0.2＝291.35（万元）
　　　○增值额＝300－291.35＝8.65（万元）
　　　○增值率＝8.65÷291.35×100％＝2.97％
　　　○应缴纳土地增值税＝8.65×30％＝2.595（万元）
　（5）应缴纳的个人所得税＝（300－100－10－1－0.15－2.595－0.2）×20％＝37.14（万元）
（四）转让土地使用权
【例5】某房地产开发公司以100万元获得某块土地使用权，之后将其以110万元的价格转让，转让时缴纳营业税、城建税、教育费附加共计6.05万元，印花税550元。则该公司应缴纳土地增值税（1.19）万元。
计算过程如下：
收入总额＝110
扣除项目＝100＋6.05＝106.05
增值额＝110－106.05＝3.95
增值率＝3.95÷106.05＝3.7％
应纳土地增值税税额＝3.95×30％＝1.19
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