二、多项选择题共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0..5分

　　61、房地产开发项目的土地取得成本包括 ( )。

　　A 、 建安工程费

　　B 、 土地使用权出让金

　　C 、 土地房屋征收补偿费用

　　D 、 公共配套设施建设费

　　E 、 取得土地使用权的税费

　　答案： B,C,E

　　解析：出售型房地产开发项目的现金流出主要由土地取得成本、开发成本、开发费用和销售税费等部分构成。其中土地取得成本包括：①土地使用权出让金;②城市基础设施建设费;③土地房屋征收补偿费用;④土地使用权取得税费，包括取得土地使用权的契税和手续费等。

　　62、 下列关于国有建设用地租赁的适用范围，说法正确的有 (　　　)。

　　A 、 对使用者目前使用的划拨用地，可不实行有偿使用租赁

　　B 、 对使用者目前使用的划拨甩地，必须实行出让

　　C 、 对使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，必须实行出让

　　D 、 对使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，可以实行租赁

　　E 、 国有企业破产或出售时，所涉及的划拨建设用地使用权，可以实行土地租赁

　　答案： A,C

　　解析： 国有建设用地租赁的适用范围，应把握以下几点：①对使用者目前使用的划拨用地，依法可以划拨使用的，仍应维持划拨，可不实行有偿使用和租赁;②对因改变土地用途或发生转让、场地出租、企业改制和土地用途改变后不再符合划拨用地目录的，可以实行租赁;③对使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，必须实行出让，不实行租赁;④对使用者申请建设用地进行非经营性开发、依法应用偿使用的，可采用租赁，也可采用法律规定的其他有偿使用方式;⑤国有企业破产或出售时，所涉及的划拨建设用地使用权，采取出让方式处置，不实行土地租赁。

　　63、 下列关于物业服务合同的说法，正确的有 ( )。

　　A 、 物业服务合同是有名合同

　　B 、 物业服务合同是无偿合同

　　C 、 物业服务合同是劳务合同

　　D 、 物业服务合同是要式合同

　　E 、 物业服务合同是双务合同

　　答案： C,D,E

　　解析： 选项A物业服务合同是无名合同，选项8物业服务合同是有偿合同。

　　64、 规划设计条件对房地产产品定位的限制包括 ( )。

　　A 、 容积率

　　B 、 单位投资额

　　C 、 建筑高度

　　D 、 建筑间距

　　E 、 车库数量比率

　　答案： A,C,D

　　解析： 规划设计条件对房地产产品定位的限制包括：①容积率;②建筑高度;③建筑间距;④车库数量比率。

　　65、 住房抵押贷款证券化的优点有 ( )。

　　A 、 增强市场信用

　　B 、 增加抵押贷款的流动性

　　C 、 分散和转移投资者风险

　　D 、 促进房价降低

　　E 、 方便商业银行长期贷款变现

　　答案： B,C,E

　　解析： 住房抵押贷款证券化的优点有增加抵押贷款的流动性、分散和转移投资者风险、方便商业银行长期贷款变现。

　　66、根据杜能区位理论的基本经济分析，某个农业经营者要在单位面积土地上获得利润的决定因素有( )。

　　A 、 市场供给量

　　B 、 市场需求量

　　C 、 农产品销售价格

　　D 、 生产成本

　　E 、 运输成本

　　答案： C,D,E

　　解析：P=V-(E+T)公式中涉及农产品销售价格(V)、生产成本(E)和运输成本(T)。

　　67、 下列关于郊区化的说法，正确的有 (　　　)。

　　A 、 郊区化是城市郊区的乡村地域向城镇化地域转化的过程

　　B 、 大城市外围区人口量的下降可作为城市郊区化的标志

　　C 、 发达国家的郊区化现象主要始于20世纪20年代

　　D 、 郊区化是城市发展中的一个必然阶段

　　E 、 郊区化的发展动力来自城市内部的离心力量

　　答案： C,D,E

　　解析： 郊区化是指区域城市化水平达到一定程度(70%～80%)，市区发展速度变得缓和平稳，人们开始追求理想的自然生态环境和良好的社会环境，城市人口、就业岗位和服务业在大城市由市区向外迁移的一种分散化过程。它与“郊区城镇化”既有联系又有区别，“郊区城镇化”是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。这种郊区城镇化发展的动力包括来自向心的、离心的以及本土的各种力量。而郊区化的实质是人口与经济要素由城市中心区向近郊区的离心扩散，郊区化的发展动力来自于城市内部的离心力量。郊区化只是城镇化总进程中的一个阶段，即城市由高密度集中向低密度扩张转变的阶段。根据人口普查资料，可以把大城市中心区人口量的下降作为城市郊区化的标志。这发达国家的郊区化现象主要始于20世纪20年代，盛于第三次世界大战以后。

　　68、 下列关于房地产市场营销的概念，应注意的几点是 ( )。

　　A 、 房地产市场营销的出发点是人们对房地产的需求

　　B 、 房地产开发企业制定的营销策略和营销计划是有效的

　　C 、 房地产开发企业对营销活动的管理应实施报考控制

　　D 、 房地产营销不仅是房地产产品的营销，更是相关服务的营销

　　E 、 营销市场的广泛性

　　答案： A,B,C,D

　　解析： 选项E营销市场的广泛性是房地产营销的特点。

　　69、 房地产投资项目风险识别的主要工作有 ( )。

　　A 、 测算风险概率

　　B 、 感知风险

　　C 、 估计风险损失

　　D 、 分析风险

　　E 、 制定风险应对策略

　　答案： B,D

　　解析： 风险识别过程包括两个环节：一是感知风险，二是分析风险。

　　70、 房地产抵押贷款的主要风险有 ( )。

　　A 、 抵押物产权风险

　　B 、 抵押物贬值风险

　　C 、 违约风险

　　D 、 欺诈风险

　　E 、 延长贷款期限

　　答案： A,B,C,D

　　解析： 房地产抵押贷款的主要风险有抵押物产权风险、抵押物贬值风险、违约风险、欺诈风险、利率风险、流动风险和不可抗力风险。

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