第一章 建设工程基本法律知识
1040物权制度
【本节主要知识点】
◎ 物权的种类
◎ 土地所有权
◎ 建设用地使用权
◎ 地役权
◎ 物权的设立、变更、转让和消灭
核心知识点1、物权的种类
物权包括所有权、用益物权和担保物权。
| 类别 | 内容 |
| 所有权 | 是所有人依法对自己财产（包括不动产和动产）所享有的占有、使用、收益和处分的权利。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利。 处分权是所有人的最基本的权利，所有权内容的核心。 |
| 用益物权 | 是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。 |
| 担保物权 | 是权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。 |
核心知识点2、土地所有权（公有制两种形式）
| 全民所有制 （国有土地） | 由国务院代表国家行使权力 城市市区的土地属于国家所有 |
| 劳动群众集体所有制 （集体土地） | 农村和城郊土地除由法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有（一般农村和城郊土地、宅基地、自留地、自留山） 耕地承包经营期限为30年。 |
核心知识点3、建设用地使用权
| 含义 | 享有占有、使用、收益权（只存在于国有土地上） |
| 设立 | 可在土地的地表、地上或者地下分别设立（自登记时设立） |
| 取得方式 | 出让/划拨 |
| 流转 | 地上附着物一并处分（转让、互换、出资、赠与、抵押） 应订立书面合同，不得超出剩余期限 |
| 续期 | 住宅用地，期满自动续期；非住宅用地，依法律规定办理 |
核心知识点4、地役权
| 概念 | 是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。 |
| 设立 | 设立地役权，应当采取书面形式订立合同；地役权自地役权合同生效时设立 地役权未经登记的，地役权有效，但不得对抗善意第三人（注意建设用地使用权必须登记后生效） 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权 |
| 变动 | 需役地及需役地的用益物权转让时，受让人同时享有地役权 供役地及供役地的用益物权转让时，地役权对受让人具有约束力 |
核心知识点5、物权的设立、变更、转让、消灭
| 类别 | 内容 |
| 不动产物权的设立、变更、转让、消灭 | （1）应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。 （2）当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 |
| 动产物权的设立和转让 | 动产物权以占有和交付为公示手段。动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 |
【经典真题】
【2018】关于物权的说法，正确的是（ ）。
A．同一物的担保物权人与所有权人应当为同一人
B．用益物权人可以是该物的所有权人
C．未经农村土地承包经营者同意，土地所有人不得在该地块设立地役
D．物权的变动只能基于合同关系
233网校答案：
C
233网校解析：
A错误，担保物权人是债权人，不是物的所有权人。
B错误，用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利，故用益物权不能是物的所有权人。
C正确，土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
D错误，物权的变动主要基于合同关系，也可以基于法律的规定。
B错误，用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利，故用益物权不能是物的所有权人。
C正确，土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
D错误，物权的变动主要基于合同关系，也可以基于法律的规定。
【2019】关于建设用地使用权的说法，正确的是（ ）
A．建设用地使用权存在于国家所有和集体所有的土地上
B．建设用地使用权的设立可以采取转让方式
C．设用地使用权流转时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及附属设施应一并处分
D．建设用地使用权期间届满的，自动续期
233网校答案：C
233网校解析：选项A，建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所的农村土地；
选项B，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式；
选项D，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
选项B，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式；
选项D，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
【2018】关于地役权的说法，正确的有（ ）。
A．需役地上的用益物权转让时，受让人同时享有地役权
B．地役权的设立是为了提高供役地的使用效率
C．地役权未经登记不得对抗需役地人
D．地役权由需役地人单方设立
E．地役权属于用益物权
233网校答案：AE
233网校解析： A正确，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
B错误，地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。
C错误，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
D错误，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同，所以不能单方设立。
E正确，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。
B错误，地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。
C错误，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
D错误，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同，所以不能单方设立。
E正确，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。
【2014】关于不动产物权设立的说法，正确的是（ ）。
A．经依法登记，发生设立效力
B．合同签字盖章，发生设立效力
C．依法属于国家所有的自然资源，所有权必须登记
D．未经登记，不动产交易合同无效
233网校答案：A
233网校解析：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
【2019】甲施工企业与乙签订了机动车买卖合同，该车辆所有权自（ ）时发生移转。
A．交付
B．合同成立
C．合同生效
D．车辆完登记
233网校答案： A
233网校解析： 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
