一、关于原、被告双方所订立的房屋买卖合同有无效力问题。两原告与被告签订房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，被告转让依法享有所有权的房屋，是其行使所有权处分权能的合法行为，未违反法律规定，即不属国家禁止流通与限制流通之不动产范围和法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。同时，两原告已办理了土地使用权变更登记手续，只是因被告下落不明而无法办理产权证手续。因此，本案房屋买卖合同的标的物系出卖人享有合法所有权的房屋，且不违反法律、法规的禁止性规定及损害国家、集体和社会公共利益，应确认该房屋买卖合同有效。
二、关于本案的法律适用问题。
（1）对《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项条款的正确理解。1995年1月1日起实施的《城市房地产管理法》，对加强对城市房地产的管理，维护城市房地产交易市场秩序，保护合法的房地产经营交易活动，起到积极作用。但由于该法在立法的内容上，没有充分考虑到今后房地产业发生变化后的商品房交易状况，对房地产市场的宏观调控和微观管理，显得很不健全，存在有法律滞后性现象。作为法律、行政法规设置强制性规定的目的，主要针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规立法目的，并将会损害国家利益的合同，才应当被认定无效的合同。对于属双方当事人真实意思表示所订立合同效力的认定，应以诚实信用为原则，从尽量减小合同无效的范围、鼓励交易的原则出发，不宜简单地以形式推理方法来认定合同无效，如果仅仅依据《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项的规定，一律认定合同无效，势必会造成大量合同被不适当地作无效处理，直接影响到交易安全，也会损害民法自身体系的完整性。本案涉及不动产公示、公信原则的民法制度，事实上，未取得权属证书的房屋买卖，都是标的物有瑕疵的买卖，根据《合同法》第一百五十条的规定，应当由出卖人承担权利瑕疵担保责任。这是一种违约责任，并非无效合同责任，如果简单在认定该房屋买卖合同无效，不能从根本上保护买受人的利益，还会损害民法本身私法自治的基本原则。
（2）最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条对以国有土地使用权投资合作建房问题，作出以下明确规定：“ 享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。”本案中，两原告与被告订立《购房合同书》约定，第三人曾某在合同上签名，并注明“协助办理有关证件”。合同签订后，被告按约交付房屋，两原告按约支付了购房款。此后，原告、被告、第三人到国土资源局缴纳土地转让金，办理土地使用权转让手续。由此可见，双方已经实际履行了合同，只不过是未依法登记领取权属证书。对于违反管理性规范的合同，没有损害国家利益、集体利益或第三人利益的行为，只产生行政管理上的法律后果，并不影响当事人之间签订的合同效力。因此，应认定该房屋买卖合同有效，责令两原告补办房屋产权证书等手续。
三、审理本案应注重取得的实际效果。
从办案的法律效果和社会效果出发，对审理本案房屋买卖合同的实际效果可以从多种角度思考。两原告与被告订立《购房合同书》后，被告按约交付了房屋，原告按约支付了购房款，并缴纳了土地转让金。由于被告下落不明，未按约为两原告办理房产证，两原告提起诉讼。原一审在审理中，不根据本案两原告实际居住该房屋达 6年之久、且被告已下落不明的现状，作出确认房屋买卖合同无效、由被告退还两原告购房款、两原告将所买房屋返还给被告的判决，致使两原告本来想依靠法律责令被告及第三人协助办理房产证，却要面临无家可归、付出购房款未能收回的结局。这样的判决作出后，往往容易造成他们申诉上访，引发新的不稳定因素，既不利于当事人行使其诉讼权利，又违背了以诚实信用为原则。如果人民法院今后在审理未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同纠纷中，均一律按认定无效合同处理，势必造成给少数人有钻法律空子之机，即这些人在与他人订立房屋买卖合同、并收取购房款后，未办理房产证过户手续即下落不明。待过几年见房价上涨后，便马上提起要求解除无效合同的诉讼。在法院判决房屋买卖合同无效后，则出卖人又可重使伎俩与他人订立房屋买卖合同，从中得利，其结果是只能使进行公平交易的原房屋买收人到头来却无家可归。这显然不符合民法自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基本原则，也不利于解决双方当事人间的纠纷。况且，对未办理房产证的房屋买卖合同的效力问题，我国法学界本来就存有争议，同样有观点认为未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同是有效的。因此，人民法院应以诚实信用为原则，充分体现人性化的现代司法理念，将尽量减小合同无效的范围作为当前审理商品房买卖合同纠纷案应当坚持的基本理念，正确审理此类案件，实现法律效果与社会效果有机统一，以增进人民内部团结，促进社会稳定。
综上所述，第二种意见是正确的。
