注册会计考试:叶青的税法的讲座笔记(七)

•三、应纳税额的计算P157-159
•（一）增值额的确定
•土地增值税的征税对象即增值额。
•转让房地产取得的收入总额减除扣除项目金额后的余额为增值额。
•在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收：
•①隐瞒虚报房地产成交价格的；
•②提供扣除项目金额不实的；
•③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
•④转让已使用的房屋及建筑物
•（二）应纳税额的计算方法
•土地增值税的计算方法有两种，一种是超率累进税率的定义法，这是《土地增值税暂行条例》规定的计税方法；另一种是简便计算法，其计算公式为：
　应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×扣除系数
土地增值税的计算步骤如下：
（1）计算转让房地产取得的收入；
（2）计算扣除项目金额；
（3）计算增值额：
（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；
（5）计算应纳税额。
•例如P158：某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额为100万元，应纳土地增值税税额是多少？
•用第一种方法计算：P158
•①土地增值额＝400－100＝300（万元）
•②增值额占扣除项目金额比例＝300÷100＝300％
•③各级次增值额应纳税额：
应纳土地增值税税额＝15＋20＋50＋60＝145万元
用第二种方法计算：
增值额占扣除项目金额300％，适用税率60％，速算扣除系数35％。
应纳土增值税税额＝300×60％－100×35％＝145万元
两种计算方法要求考生都要熟练掌握计算步骤。
增值额占扣除项目金额税率应纳税额（万元）P158
50％以内30％
（100×50％）×30％＝15
50%至100％40％
100×（100％－50％）×40％＝20
100％至200％50％
100×（200％－100％）×50％＝50
200％至300％60％
[300－（100×200％）]×60％＝60
•例：某房地产开发公司转让一幢写字楼，取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应纳的土地增值税为多少？
•解：（1）增值额=1000-[50+200+40+60+（50+200）20%]=600（万元）
（2）扣除项目金额=50+200+40+60+（50+200）20%]=400（万元）
（3）增值额与扣除项目比=600400100%=150%
（4）应纳土地增值税额=60050%-40015%=240（万元）
•四、税收优惠P159
•1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土增值税；如果超过20％的，应就其全部增值额按规定计税。
•2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
•3、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：（1）居住满5年或5年以上的，免征；（2）居住满3年未满5年的，减半征税；（3）居住未满3年的，按规定计税。　　
•4、1994年1月1日前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。
•掌握减免税优惠政策时，要注意把握好政策的限定条件。例如第一项减免优惠的条件有二：一是必须是普通标准住宅；二是增值率不得超过20％（含20％）。两条同时具备才能减免。
•又如第4条优惠政策，时间同是指的1994年1月1日前，但是指签订的转让合同，不管何时转让，均免征土地增值税；另一内容是指签订的开发合同，从1994年起，五年内首次转让的，免征土地增值税。签订的合同不一样，优惠政策不一样。考生应仔细看教材，注意掌握区别。
•五、征收管理与纳税申报
•（一）征收管理
•1、建立健全土地增值税的纳税申报制度、房地产评估规程、委托代征办法
•2、1994年1月1日前已签房地产开发合同或立项，首次转让房地产的恢复征税
•3、完善土地增值税的预征办法
•4、加强部门之间的配合和协作
•（二）纳税地点
•1、纳税人是法人时：
•①转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；
•②如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关纳税。
•2、纳税人是自然人时：
•①转让房地产坐落地与其居住所在地一致的，应在住所所在地税务机关申报纳税；
•②如果不一致的，则应在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
•（三）纳税申报
•1、税法规定土增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
•2、纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报。
•3、纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。
•见P162-163纳税申报表：从事房地产开发的纳税人；非从事房地产开发的纳税人。
•第九章城镇土地使用税法
•城镇土地使用税对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，按其实际占用的土地面积和规定的土地等级征收的一种税。
•重点是掌握计算方法和减免规定。
•历年分值分析：98年2.5分，99年3分，2000年2分，2001年3分，2002年2分。
•一、纳税人、征收范围
•1、纳税义务人
•（1）拥有土地使用权的单位的个人
•（2）拥有土地使用权而不在土地所在地的纳税人，由代管人或实际使用人
•（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人
•（4）土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
•　在开征此税地区范围内使用国家和集体所有土地的单位和个人，都是该税的纳税人。
•2、征税范围P166
•　征税范围包括：城市、县城、建制镇、工矿区。其中城市的征收范围为市区和郊区；
•县城的征收范围为县人民政府所在的城镇；建制镇的征收范围为镇人民政府所在地。
•涉外单位和外籍人员不适用此税。
•即：对外商投资企业和外国企业在华机构的用地不征收城镇土地使用税。
•二、应纳税额的计算
•（一）计税依据
•为纳税人实际占用的土地面积。
•（二）税率
•城镇土地使用税适用地区差别定额税率，按每平方米规定的年税额如下：P167-169
•　1、大城市0.50元－10元
•　2、中等城市0.40元－8元
•　3、小城市0.30元－6元
•　4、县城、建制镇、工矿区0.20元－4元
•（三）应纳税额的计算
•　计算公式：
•　年应纳税额＝实际占用土地面积（平方米）×适用税额
•　若分季或月缴纳时：
•　季度应纳税额＝年应纳税额÷4
•　月应纳税额＝年应纳税额÷12
•三、税收优惠P169-173
•1、对以下土地的使用免税：
•（1）国家机关、人民团体（指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业费的各种社会团体）、军队自用的土地（指这些单位的办公用地和公务用地如从事生产、经营则不属免税范围）。
•（2）由国家财政部门拨款付事业经费的单位自用的土地。
•（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。
•以上各单位的生产、营业用地和其他用地，如公园，名胜古迹中附设的营业单位：影剧院、饮食部、茶社、照相馆等均应按规定缴纳土地使用税。
（4）市政街道、广场、绿化地带等公用土地。
（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。
（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用之月份起，免税5至10年。
（7）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地免税；对营利性医疗机构自用的土地自2000年起免税3年。
（8）企业办的学校、医院、幼儿园、托儿所自用土地能明确区分的免税。
（9）免税单位无偿使用纳税单位的土地免税；纳税单位无偿使用免税单位的土地按章征税；纳税单位和免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，纳税单位按比例征税。
（10）中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的土地，免征（新增内容）。
（11）由财政部另行规定的能源、交通、水利设施用地和其他用地的征免税界限和减免税政策。见P170-172共14条看两遍。
2、由省级地方税务局规定的减免税。16条见P172-173看两遍。
•四、征收管理与纳税申报
•1、纳税期限　
•　城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收办法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
•2、纳税地点和征收机构　
•①纳税人应在土地所在地的主管税务机关纳税。如纳税人占用的土地跨省市，应分别向不同所在地税务机关纳税；在同一省市，其纳税地点由省级地方税务局确定。
•②土地使用税由土地所在地的地方税务机关征收，其收入纳入地方财政预算管理。