2020二建汪兴毅老师精讲班:建设工程物权制度

所有权

(对自己所有)

是所有人依法对自己财产（包括不动产和动产）所享有的占有、使用、收益和处分的权利。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利。

1）占有权

是行使物的使用权的前提条件

2）使用权

对财产的实际利用和运用的权能。

所有人所享有的一项独立权能。

3）收益权

本身是一项独立的权能，而使用权并不能包括收益权。

4）处分权

所有人的最基本的权利，所有权内容的核心。

用益物权

(对他人所有)

是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

担保物权

（权利人对他人所有）

是权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。

抵押权、质权、留置权

1、土地所有权

我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

2、建设用地使用权

概念

建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。

设立

（1）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

（2）出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

（3）自登记时设立。

流转、续期和消灭

建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，应当符合以下规定：

（1）应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。（2）应当向登记机构申请变更登记。（3）附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

供役地

他人的不动产

需役地。

自己的不动产

性质

1）按照当事人的约定设立的用益物权。

设立

2）应当采取书面形式订立地役权合同。

3）自合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

4）已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利

未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

转让（地役权与其他用益物权同时转移）

1）需役地以及需役地上的土地承包经、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时

转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

2）供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时

转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

不动产物权的设立、变更、转让、消灭

（1）总体

应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。

（2）特例

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

（3）不动产物权合同

自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

动产物权的设立和转让

（1）总体

占有和交付为公示手段。动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。

（2）特殊动产

船舶、航空器和机动车等物权的设立，变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。