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杜某拖欠谢某100万元。谢某请求杜某以登记在其名下的房屋抵债时,杜某称其已把房屋作价90万元卖给赖某,房屋钥匙已交,但产权尚未过户。该房屋市值为120万元。关于谢某权利的保护,下列哪些表述是错误的?

来源:233网校 2021-03-22 13:42:00

杜某拖欠谢某100万元。谢某请求杜某以登记在其名下的房屋抵债时,杜某称其已把房屋作价90万元卖给赖某,房屋钥匙已交,但产权尚未过户。该房屋市值为120万元。关于谢某权利的保护,下列哪些表述是错误的?

A谢某可请求法院撤销杜某、赖某的买卖合同

B因房屋尚未过户,杜某、赖某买卖合同无效

C如谢某能举证杜某、赖某构成恶意串通,则杜某、赖某买卖合同无效

D因房屋尚未过户,房屋仍属杜某所有,谢某有权直接取得房屋的所有权以实现其债权

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参考解析:谢某是债权人,杜某是债务人,谢某对杜某有100万元债权。在100万元债权存续期间内,杜某将自己的房屋财产以一定的价格90万元卖给了第三人赖某,签订买卖合同,准备履行。由于与赖某的房屋买卖合同的签订,使得杜某无法全额向谢某予以清偿。谢某能否撤销杜某与赖某之间的买卖合同,保住房屋以实现自己100万元的债权?       撤销权的模型:甲对乙有10万元债权,乙唯一只有一套价值10万元的房屋,乙将自己价值10万元的房屋以不合理的低价1万元卖给第三人丙,签订买卖合同,并完成了交付和过户登记,受领1万元价款。由于交易的完成,使得乙无法全额向甲清偿,损害了甲的利益,因此甲有权撤销乙、丙之间的交易,要求乙、丙互负返还义务,房屋返还给乙之后,以保障乙对甲的清偿能力。       债权人的代位权和撤销权很相似。       代位权的模型:甲是债权人,乙是债务人,甲对乙有10万元到期债权。乙对丙也有10万元到期债权,但是乙怠于行使对丙的10万元的到期债权,使得乙无法向甲全额清偿,损害了甲的债权,甲因此有权直接起诉并主张代位权,丙向甲清偿10万元之后使得甲对乙的债权、乙对丙的债权在重叠额度之内告以消灭。       代位权的构成要件:甲对乙的债权、乙对丙的债权这两个债权均合法;两个债权均已届清偿期;乙怠于行使对丙的到期债权;有害于债权人甲的债权;债权人甲代位行使乙对丙的债权,该债权非专属于乙自身。       撤销权和代位权的区别在于:代位权是债务人乙消极不作为损害甲的利益,甲可以直接找第三人主张清偿;而撤销权是债务人乙积极作为损害了甲的利益,甲可以撤销乙的侵权行为(积极作为的行为)以保护自己的债权。       在撤销权中,《合同法》第74条规定了乙三种积极的作为侵害甲债权的情形:一是无偿转让财产给第三人损害甲的利益;二是放弃到期债权损害甲的利益;三是不合理的低价转让财产给第三人,并且受让人恶意知情,最后损害了甲的利益。针对这三种情形,甲可以撤销债务人乙的这三种行为。本案就是第三种情形。债务人杜某以不合理的低价转让财产给第三人赖某,损害谢某的利益,谢某有权撤销杜某的这一行为。“不合理低价”的判断标准为以市场价格为中心,上下浮动30%,30%之内为合理价格,超过30%为不合理价格。本案中,转让价格90万元,高于市场价的70%,因此不构成不合理的低价。因此,谢某不得援引《合同法》第74条撤销杜某、赖某之间的交易,谢某不享有债权人的撤销权。       谢某的救济途径可以通过论证杜某和赖某恶意串通,损害债权人谢某利益,从而主张杜某和赖某合同无效,合同无效自然无需履行,则谢某可将房屋收回,主张抵偿欠款。       A项:说法错误,当选。杜某和赖某之间的房屋买卖合同中的90万元作价是合理的价格,不属于《合同法》第74条规定的债权人享有撤销权的情形,因此谢某不享有撤销权,请求法院撤销杜某、赖某的买卖合同,应不予支持。       B项:说法错误,当选。《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”即物权与合同相区分。本题中,房屋没有过户,不影响买卖合同的效力。       C项:说法正确,不当选。根据《合同法》第52条之规定,当事人之间恶意串通,损害第三人利益的,合同无效。       D项:说法错误,当选。因房屋尚未过户,房屋确实仍属杜某所有,但是谢某只有通过强制执行取得房屋相应的价款以实现自己的债权,而不能直接获得房屋的所有权。
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