2013年注册会计师综合阶段考点讲义：第六章

　　六、投资性房地产与非投资性房地产的转换
　　（一）非投资性房地产转换为投资性房地产
　　房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。
　　这里的确凿证据包括两个方面：
　　（1）企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；
　　（2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，从自用状态改为出租状态。
　　1.作为存货的房地产转换为投资性房地产
　　作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。
　　这种情况下，转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。
　　一般而言如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。
　　2.自用房地产转换为投资性房地产
　　企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
　　对不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物，如果董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其自用房地产用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。
　　（二）投资性房地产转换为其他房地产
　　1.投资性房地产转换为自用房地产
　　转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
　　2.投资性房地产转换为存货
　　转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。
　　【相关链接】房地产转让过程中的相关税费
　　【特别提示】该内容并非针对投资性房地产内容，而是涉及到企业各种房地产资产的转让的规定，特别涉及到房地产开发企业的转让的相关规定。考虑到其资产的特定，因此在这里进行讲解。
　　【教师提示】房地产转让过程中相关税费的缴纳情况。

　　【营业税规范】
　　（一）营业税税目
　　1.转让无形资产
　　转让无形资产是指转让无形资产所有权或使用权的行为，包括转让土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉，出租电影拷贝。
　　以无形资产投资入股，共担投资风险的，不征营业税；在投资后转让其股权的也不征营业税。
　　2.销售不动产
　　销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为，包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。
　　（1）以不动产投资入股，共担投资风险的，不征营业税；在投资后转让其股权的也不征营业税；
　　（2）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为按规定征收营业税；
　　（3）单位或者个人自建建筑物后销售，其自建行为视同发生应税行为。
　　自建建筑物征税的规定

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