2013年注册会计师综合阶段考点讲义：第六章

来源：233网校 2013年8月8日

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导读: 本章内容虽然在以往考试中曾有所涉及，但很大一部分内容是本年大纲新增的内容，虽然该内容难度不大，但复习中需要注意特殊业务的处理以及相关的涉税规范。

　　（二）税率
　　服务业、销售不动产、转让无形资产，税率为5%。
　　（三）计税依据
　　1.单位和个人销售或转让其购置、抵债所得的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价或抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
　　2.纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，应计算缴纳增值税；凡属于不动产的，应按 “销售不动产”税目计算缴纳营业税。
　　纳税人应分别核算增值税应税货物和不动产的销售额，未分别核算或核算不清的，由主管税务机关核定其增值税应税货物的销售额和不动产的销售额。
　　3.单位和个人提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。
　　（四）其他规范
　　1.将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税；
　　2.纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，不征收营业税；
　　3.纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税；
　　4.公司从事金融资产处置业务时，出售、转让股权不征收营业税；出售、转让债权或将其持有的债权转为股权不征收营业税；销售、转让不动产或土地使用权，征收营业税。
　　5.转让土地使用权或销售不动产、提供建筑业或者租赁业劳务，采用预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
　　6.纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠与其他单位或他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。
　　【所得税规范】房地产开发企业所得税预缴税款的处理
　　（一）按预计利润额预缴税款的规定
　　房地产开发企业：在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
　　（二）预计利润率的标准

类型		预计利润率
非经济适用房开发项目	位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的	不得低于20%
	位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的	不得低于15%
	位于其他地区的	不得低于10%
经济适用房开发项目		不得低于3%

　　【土地增值税规范】
　　（一）征税范围
　　土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。
　　是否属于土地增值税征税范围的判断标准

1.转让的土地使用权是否为国家所有
2.土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让	①不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，是否发生转让行为主要以房地产权属的变更为标准。凡土地使用权、房产产权未转让的（如房地产的出租），不征收土地增值税　　 ②不包括国有土地使用权出让所取得的收入
3.转让房地产是否取得收入	不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为，如房地产的继承

具体情形	征税	不征税或免税
1.房地产继承、赠与	非公益性赠与	（1）房地产的继承不属于土地增值税征税范围　　（2）赠与直系亲属或承担直接赡养义务人、公益性赠与不属于土地增值税征税范围
2房地产的出租		房地产的出租不属于征税范围
3.房地产抵押	以房地产抵债而发生房地产权属转让	抵押期间，不征收土地增值税
4.房地产交换	单位之间进行房地产交换	个人之间互换自有居住用房地产，免征
5.以房地产投资、联营	投资、联营的企业从事房地产开发的；或者房地产开发企业以建造的商品房进行投资和联营的	投资方与被投资方都未从事房地产开发的，暂免征税
6.合作建房	建成后转让	建成后按比例分房自用，暂免征税
7.其他		企业兼并转让房地产暂免征税；代建房；房地产重新评估不属于征税范围

　　（二）税率——四级超率累进税率

级数	增值额与扣除项目金额的比率	税率（%）	速算扣除系数（%）
1	不超过50%的部分	30	0
2	超过50%～100%的部分	40	5
3	超过100%～200%的部分	50	15
4	超过200%的部分	60	35

　　（三）扣除项目的确定

销售新房及建筑物	销售旧房及建筑物
1.取得土地使用权所支付的金额	1.取得土地使用权所支付的地价款或出让金（应提供凭据）、按国家统一规定缴纳的有关费用
2.房地产开发成本	1.取得土地使用权所支付的地价款或出让金（应提供凭据）、按国家统一规定缴纳的有关费用
3.房地产开发费用	2.旧房及建筑物的评估价格
4.与转让房地产有关的税金	3.在转让环节缴纳的税金

　　1.取得土地使用权所支付的金额
　　主要包括地价款（土地出让金），有关费用和税金（如契税、登记过户手续费）。
　　2.房地产开发成本
　　包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
　　3.房地产开发费用
　　是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不是按照纳税人房地产开发项目实际发生额进行扣除，而是按税法的标准计算扣除。
　　对于利息支出，存在两种扣除方式
　　（1）利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：
　　允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内
　　注意：
　　①利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；
　　②利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
　　③对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
　　（2）利息支出不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的
　　允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
　　注意，全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除
　　（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1）、（2）项所述两种办法
　　（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除
　　4.与转让房地产有关的税金
　　（1）房地产开发企业——营业税、城建税、教育费附加
　　（2）非房地产开发企业——营业税、城建税、教育费附加、印花税
　　【教师提示】房地产开发企业的印花税，由于已经计入到管理费用中，因此在这里不再重复扣除。
　　5.加计扣除的规定
　　（1）从事房地产开发的纳税人适用
　　（2）加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
　　6.销售旧房及建筑物的费用扣除
　　（1）取得土地使用权所支付的地价款或出让金（应提供凭据）、按国家统一规定缴纳的有关费用
　　（2）旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率
　　（3）在转让环节缴纳的税金：营业税、城建税、教育费附加、印花税、购入时的契税（需提供契税完税凭证）