司考民法－物权法讲义：不动产所有权

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　　不动产所有权是不动产所有人依法对自己的不动产享有的占有、使用、收益和处分的权利。不动产所有权主要包括土地所有权和建筑物所有权（包括房屋所有权和建筑物区分所有权）两种。
　　一、土地所有权
　　1、土地所有权的概念、特征
　　土地所有权是指以土地为权利客体的不动产所有权；它是土地所有人独占性地支配其所有的土地的权利。
　　2、土地所有权具有如下特征：
　　（1）客体的特定性，即土地所有权的客体只是土地。
　　（2）主体的限定性。根据我国现行法律的规定，土地所有权的主体只能是国家或农村集体经济组织。
　　（3）所有权交易的禁止性。在我国任何形式的土地所有权交易，都属于非法行为，均属无效。
　　（4）权能的分离性。土地归国家或集体所有，但国家或集体经济组织一般并不直接行使土地所有权，而是将土地所有权的权能授权绘社会组织或自然个行使。
　　就国家土地所有权而言，实行土地使用权出让制度；就集体土地所有权而言，主要实行土地承包经营制度和宅基地使用权制度等。
　　3、土地所有权的范围-分为国家土地所有权和集体土地所有权
　　土地所有权的客体为土地。关于土地所有权的范围，可以从"横"和"纵"两个方面理解。在横的方面，人们可通过明确四至的方法，划分疆界，即地界。凡地界以内的土地，在法律上即成为独立之物，可以作为所有权的客体。在纵的方面，土地可以分为三层，即地表；地上空间，地下地身。各国民法均：规定，土地所有权的效力及于地表；地上空间和地下地身。但这种效力范围并不是漫无限制的，各国民法也都对此力加以一定的限制。（我国现行法律的明确规定仅限于，地下矿藏资源属于国家。）
　　4、国家土地所有权
　　（1）法律规定：
　　宪法、民法通则、土地管理法等法律，对国家土地所有权做了明确规定。土地管理法第6条规定：城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。
　　（2）范围：
　　A、城市市区的土地。
　　a、城市市区的土地，是指直辖市、地级市、县级市以及县城所在镇市区的土地。
　　b、这些土地主要不是农业用地，而是工业、交通、文化、建筑用地及城市居民用地。
　　B、农村和城市郊区中已经依法没收、征收、收购为国有的土地。
　　C、国家依法征用的土地。
　　D、依法不属于集体所有的林地、草原、荒地、滩涂及其他土地。
　　E、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。
　　F、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
　　（3）管辖：国务院主管部门主管全国土地的统一管理工作，县级以上地方人民政府土地管理部门统一管理本行政区域内的土地。
　　（4）使用：国有土地，可以依法确定给单位或者个人使用。国有土地也可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地管理法第2条的规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
　　5、集体土地所有权
　　（1）集体土地所有权是由各个独立的集体组织享有的，对其所有的土地的独占性支配权利。根据土地管理法第8条的规定，属于集体所有的土地，是指除法律规定属于国家所有以外的、农村和城市郊区的土地以及宅基地、自留地。
　　（2）集体土地所有权的主体，即享有土地所有权的集体组织，有以下三类：
　　A、村农民集体。村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会具体地对土地进行经营、管理；
　　B、如果村范围内的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有；
　　C、土地如果已经属于乡（镇）农民集体所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。
　　二、房屋所有权
　　1、房屋所有权的概念
　　（1）概念
　　房屋所有权系以房屋为其标的物，它是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。
　　（2）在我国，根据房屋坐落的位置不同，可以把房屋分为城镇房屋和农村房屋。
　　A、城镇房屋是指坐落于城市（直辖市、地级市、县级市）、县城、建制镇和工矿区的房屋；
　　B、农村房屋是指坐落在农村（包括未设建制的村镇）的房屋。
　　2、建筑物区分所有权
　　（1）建筑物区分所有权的概念。
　　所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
　　（2）建筑物区分所有的要件
　　基于物权客体的独立性原则，区分所有的特定部分，须具备一定的条件，才可以为建筑物区分所有的客体。这些条件有：
　　A、须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以被区分而与建筑物其他部分隔离。
　　B、须具有使用上的独立性，即建筑物被区分的各部分，可以为居住、工作或其他的目的而使用。
　　C、须在构造上具有共用的部分，即各专有部分人为了利用其专有部分必须利用共用部分，如一住宅楼，各单元房的住户必须共用一个楼梯，必须共用一条通道等等。 法律 敎育 网
　　（3）建筑物区分所有权的内容。
　　A、专有部分的单独所有权。
　　专有部分是在一栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。该单元须具备构造上的独立性与使用上的独立性。为各区分所有人单独所有，在性质上与一般所有权并无不同。但是，业主行使其专有部分的单独所有权受到下列限制：
　　a、业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
　　b、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
　　B、共有部分的共有权。
　　建筑物的共用部分为相关区分所有人所共有，均不得分割。各区分所有人对共有部分，应按其目的加以使用。共有部分的修缮费以及其他负担，由各区分所有人按其单独所有的部分的面积占总面积的比例来分担。
　　此种共有在性质上应当属于按份共有，但是不得请求分割。转让专有部分的所有权必须同时转让共用部分的共有权，专有部分和共有部分不得分开转让。
　　a、业主共有财产部分
　　(a)道路属于业主共有
　　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
　　(b)关于绿地的归属
　　(a)合同明确约定归个人所有的属于个人所有
　　(b)法律规定为属于城镇公共绿地的属于城市所有，即国家所有
　　(c)其余的一律归全体业主共有
　　【重点法条】：《物权法》第73条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
　　(c)关于车位的归属
　　(a)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　(b)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
　　但是无论如何，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，然后才能对外出售、出租。
　　【重点法条】：《物权法》第74条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　(d)其他归业主共有的财产
　　(a)凡是必须由业主共同使用的部分都应当归业主共同所有，如楼梯、过道、建筑物的外墙等；
　　(b)不是必须由业主共同使用的部分可以通过业主公约、出让合同等约定归业主共有。
　　b、共有部分的处分
　　共有部分财产不能单独转让、抵押、出租；业主转让其专有部分所有权的，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
　　c、业主对共有部分的权利和义务
　　(a)业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
　　(b)建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。【历年真题】：2006-3-55
　　C、业主的管理权。
　　a、业主大会与业主委员会
　　(a)性质
　　业主大会是全体业主进行集体决策的自治性组织，全体业主均有权利参加并在业主大会上行使表决权。
　　业主委员会是业主大会的常设机构，在业主大会闭会期间行使业主大会的部分职权和其他由业主大会授予的权利。
　　(b)必须由业主共同决定的事项
　　【重点法条】：《物权法》第74条：下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　(c)业主对于业主大会决议的撤销诉权
　　【重点法条】：《物权法》第78条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
　　(d)业主大会与业主委员会的排除妨害请求权
　　【重点法条】：《物权法》第78条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
　　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
　　b、物业管理公司的选任
　　(a)业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
　　(b)对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
　　(c)物业公司与业主之间的关系
　　(a)物业管理机构与业主之间是委托合同关系，因此委托合同关于委托人和受托人之间的权利义务关系适用于业主与物业管理机构之间。
　　(b)物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
　　三、相邻关系
　　1、相邻关系的概念
　　（1）概念
　　相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使其不动产权利的过程中相互给予对方的一种便利或者对自己权利的限制，因而发生的权利义务关系。
　　（2）特征
　　A、相邻关系发生在两个或两个以上的不动产相邻的所有人或使用人之间。相邻人可以是公民，也可以是法人；可以是财产所有人如集体组织、房屋所有人，也可以是非所有人如承包经营人、承租人。
　　B、相邻关系的客体并不是财产本身，而是由行使所有权或使用权所引起的和邻人有关的经济利益或其他利益，如噪音影响邻人休息，对于财产本身的归属并不发生争议。
　　C、相邻关系的发生常与不动产的自然条件有关，即两个或两个以上所有人或使用人的财产应当是相邻的。
　　2、处理相邻关系的原则
　　根据我国《民法通则》的规定，结合我国的司法实践，在处理相邻关系时，应当坚持以下原则：
　　（1）有利生产和方便生活的原则
　　有利生产和方便生活的原则是指相邻一方为实现正常的生产生活活动，不得不请求另一方给予方便时，另一方应当给予方便。
　　（2）团结互助和公平合理的原则
　　团结互助和公平合理的原则是指在相邻关系中，相邻各方在获得便利时，也应当承担一定的义务，对受到损失的相邻方，按照公平合理的原则给予适当的补偿。
　　（3）尊重历史和习惯的原则
　　相邻关系基于不动产的特殊性，并非一朝一夕就形成的。因此，在处理相邻关系时，必须尊重历史和习惯。这是各国处理相邻关系普遍遵循的原则。
　　3、几种主要的相邻关系
　　（1）相邻土地使用关系。
　　相邻一方的建筑物或土地，处于邻人的土地包围之中，非经过邻人的土地不能到达公用通道，或虽有其他通道但需要较高的费用或十分不便的，可以通过邻人的土地以到达公用通道。但通行人在选择道路时，应当选择最必要、损失最少的路线：如只需小道即可，就不得开辟大道；能够在荒地上开辟道路，就不得在耕地上开辟。通行人还应对因通行给邻地造成的损害予以赔偿。
　　历史上形成的通道，土地的所有人或使用人无权任意堵塞或改道，以免妨碍邻人通行。如果确实需要改道，应取得邻人的同意。
　　（2）相邻防险、排污关系。----因不可量物产生的相邻关系
　　相邻一方在开挖土地（如打水井、挖地窑、筑水渠、修粪池等）、建筑施工（如盖高楼、修围墙）时，不得使邻地的地基发生动摇，不得使邻地的建筑物受到危害；相邻一方的建筑物有倾倒的危险，威胁邻人的生命、财产安全，相邻一方应当采取预防措施，如加固、拆除；相邻一方堆放易燃、易爆、剧毒、放射、恶臭物品时，应当与邻地建筑物保持一定距离，或者采取预防措施和安全装置。相邻他方在对方未尽此义务的情况下，有权要求排除妨害、赔偿损失。
　　相邻人，尤其是化工企业、事业单位，在生产、研究过程中，排放废气、废水、废渣，不得超过国家规定的排放标准。相邻他方对超标排放，有权要求相邻人排除妨害，即按国家规定的排放标准排放、治理，而且对造成的损害还有权要求赔偿。
　　（3）相邻用水、流水、截水、排水关系。
　　相邻人应当保持水的自然流向；在需要改变流向并影响相邻他方用水时，应征得他方的同意，并对由此造成的损失给予适当补偿。为了灌溉土地，需要提高上游的水位、建筑水坝，必须附着于对岸时，对岸的土地所有人或使用人应当允许；如果对岸的土地所有人或使用人也使用水坝及其他设施时，应按受益的大小，分担费用。
　　水流经过地的所有人或使用人都可以使用流水，但应当共同协商、合理分配使用。如果来自高地段的自然流水，常为低地段的所有人或使用人使用，即使高地段所有人或使用人也需要此水，也不得全部堵截，断绝低地段的用水，以免给低地的所有人或使用人造成损失。低地的所有人或使用人应当允许高地的自然流水流经其地，不得擅自筑坝堵截，影响高地段的排水。
　　相邻一方在为房屋设置管、槽或其他装置时，不得使房屋雨水直接注泻于邻人建筑物上或土地上。
　　（4）相邻管线安设关系。
　　相邻人因埋设管道如油管、水管、煤气管，架设线路如输电线路、通讯线路，需要经过他方的土地时，他方应当允许。但相邻方应当选择损害最小的地点及方法安设。相邻人还应对所占土地及施工造成的损失给予补偿，并于事后清理现场。
　　（5）相邻光照、通风、音响、震动关系。
　　相邻人在建造建筑物时，应当与邻人的建筑物留有一定的距离，以免影响邻人建筑物的通风、采光和日照。
　　相邻各方应当注意环境清洁、舒适，讲究精神文明，不得以高音、噪音、喧嚣、震动等妨碍邻人的工作、生活和休息。否则，邻人有权请求停止侵害。
　　（6）相邻竹木归属关系。
　　相邻地界上的竹木、分界墙、分界沟等，如果所有权无法确定时，推定为相邻双方共有财产，其权利义务适用按份共有的原则。
　　对于相邻他方土地的竹木根枝超越地界，并影响自己对土地的使用，如妨碍自己土地的庄稼采光，相邻人有权请求相邻他方除去越界的竹木根枝。如果他方经过请求不予除去，相邻人可以自行除去。当然，越界竹木根枝如对相邻人的财产使用并无影响，则相邻人无权请求除去。
　　（7）因不可量物产生的相邻关系
　　《物权法》规定，不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。【题例】（00.卷二.多.46）
　　不动产权利人因上述用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。