2023年8月27日CPA税法真题考点：房产税

纳税人

所有权人

使用人管理人

①所有人、承典人不在房产所在地；

②产权未确定以及租典纠纷未解决；

③无租使用房产

征税范围

①城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋；

②房地产开发企业建造的待出售的商品房但已使用或出租出借的商品房

不属于

征税范围

①农村的房屋；

②独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、室外游泳池等；

③房地产开发企业建造的待出售的商品房

一般情况

房屋原价(不扣减折旧额)

土地

(价款)

取得土地使用权支付的价款(地价、契税)、土地开发成本费用等

容积率＜0.5

土地面积

=2×房产建筑面积

计入

房产原值

(无论是否单独记账)

容积率＞0.5

登记面积

附属设备

和配套设施

与房屋不可分割

计入房产原值

(无论是否单独记账)

以房屋为载体不可随意移动

改建扩建

原房屋

一般情况

增加原值

更换附属设备

新设备价值计入原值，可扣减旧设备价值

更换附属设备易损零件

不计入原值

从租计征

一般房屋出租(含经营租赁)

不含税租金收入

个人出租住房

劳务或其他形式抵付房租收入

标准租金额(当地规定)

免收租金+收取租金

免收期

房产余值

收租期

租金收入

从价计征

①参与投资利润分配共担风险的投资联营的房产（被投资方)；

②融资租赁房产（承租人）；

③居民住宅区内业主共有用于自营的经营性房产(代管或使用人) ；

④以免收租金和收取租金的方式出租房产在免租期(出租人)；

⑤无租使用其他单位房产（使用人）

从租计征

①收取固定收入、不承担经营风险的投资联营的房产（投资方）；

②居民住宅区内业主共有用于出租的经营性房产(代管或使用人)；

③以免收租金和收取租金的方式出租房产在收租期(出租人)；

自用房产

①国家机关、人民团体、军队自用的房产；

②由国家财政部门拨付事业经费的单位所有的、本身业务范围内使用的房产(全额或差额事业单位)；

③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

④对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产

⑤企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产

住房类

①对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房、经营公租房的租金收入(包括企业、自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房)；

②个人所有非营业用房(居民住房)(区别个人出租住房)；

③经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋停止使用的；

⑤因房屋大修导致连续停用半年以上的，房屋大修期间

优惠延续

农产品用地；学生公寓；商品储备；促创新

房产税

从价计征

全年保有

年应纳税额=房产余值×1.2%

=房产原值×(1-10%～30%)×1.2%

年度中取得

年应纳税额=房产余值×1.2%÷12×应纳税月份数

单独建造的地下建筑物

年应纳税额=房产原值×(50%～80%)×(1-10%～30%)×1.2%

从租计征

应纳税额=租金收入×12%（4%）

城镇土地使用税

从量计征

全年占有

年应纳税额=实际占用应税土地面积×年适用税额

年度中

取得

年应纳税额=实际占用应税土地面积×年适用税额×应纳税月份÷12