2023年8月27日CPA考试已结束，学霸君特整理了本场真题考点，供大家参考！每年的考点都是“万变不离其宗”，希望大家好好利用！
考点： 土地增值税
一、客观题
(一)不属于征税范围
项目 | 土地房屋权属性质 |
不属于 征税范围 | ①国有土地出让； ②房地产继承； ③公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人； ④合作建房自用； ⑤房地产出租、抵押、代建、评估 |
(二)土地增值税的清算条件
土地增值税 | 内容 | 办理时间 | |
应当清算 | ①房地产开发项目全部竣工、完成销售的； ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的； ③直接转让土地使用权的 | 满足条件之日起90日内 | |
要求清算 | 已竣工验收 | 转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上 | 接到清算通知之日起90日内 |
未超85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用 | |||
取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕 | |||
注销税务登记但未办理土地增值税清算手续 | |||
二、主观题—跨税种计算
1.非房地产开发企业
税种 | 转让方(卖方) | |||
土地 增值税 | 应缴纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除数 | |||
新房 | 应税收入 | 应税收入=含税收入-增值税 | ||
扣除项目 金额 | 利息 可证明 | (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(1+5%)+允许扣除的利息+城建税及附加+印花税 | ||
利息 不可证明 | (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(1+10%) +城建税及附加+印花税 | |||
旧房 | 扣除项目金额 | 评估 价格法 | 评估价格+取得土地使用权所支付的金额+转让环节缴纳的税金 =重置成本价×成新度+取得土地使用权所支付的金额+城建税及附加+印花税 | |
计算 扣除法 | 扣除的购房金额+购入和转让环节税金 =购房发票金额(1+拥有年数×5%)+城建税及附加+印花税+购房时缴纳的契税 | |||
2.房地产开发企业
涉及税种 | 转让方(卖方) | 受让方(买方) | ||
增值税 | 简易 |
| ||
一般 |
| |||
附加税费 | 应纳税额=实际缴纳的增值税×12%或10% | |||
契税 | 应纳税额 =合同金额×契税率 | |||
印花税 | （双方）应纳税额=产权转移书据所载金额×0.5‰ | |||
土地 增值税 | 应缴纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 | |||
扣除项目 金额 | 利息 可证明 | (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成)×(1+25%)-利息-城建税及附加 | ||
利息 不可证明 | (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(1+30%)-城建税及附加 | |||
考点归属：第十章
【考点归属班级】重点串讲班第11讲
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