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房贷究竟选择固定利率好还是浮动利率好?如何转换?

来源:233网校 2020年4月3日

对于有房贷的人而言,都想知道新的利率定价机制下,房贷究竟选择固定利率好还是浮动利率好?如何选择才能省钱?对此,业内人士表示,存量房贷转换选固定还是浮动利率取决于对未来LPR升降判断,还需结合个人还款计划综合考虑。

建行、工行、农行、中行等多家商业银行发布了《关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换的公告》,2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款(包括组合贷中的商贷,但不包括公积金贷款),利率定价机制可以转换为LPR加点形成的浮动利率,或转换为固定利率。其中,加点数值=原合同当前的执行利率水平——2019年12月发布的相应期限LPR,且加点数值在合同剩余期限内固定不变。

案例:转换后吴女士利息并没省

2018年下半年吴女士购买了增城的一套房产,作为家里的第二套房,贷款期限25年,房贷100万元,按当时的基准利率4.9%上浮了15%,执行的是5.635%的利率。一看到银行微信号发的通知公告,她就立即按手机银行的指引进行了操作,想看看自己的房贷能不能减少一些。不过,她发现选择次年1月1日作为利率调整日,转换成LPR利率浮动点数是加83.5个基点,执行利率仍是5.635%。

为何没有出现网上或是一些中介宣传的房贷利率进行定价基准转化成LPR4.75%,可以省一大笔利息的情况呢?

这就需要了解一下存量浮动利率个人贷款定价基准转换的方式和内容。

从各银行的公告来看,2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款(除公积金个人住房贷款外),均需进行转换。也就是说,公积金住房贷款不参与转换,如果是组合贷款也只转换商业贷款部分。此外,已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可选择不转换。存量浮动利率个人贷款定价基准转换自2020年3月1日开始,原则上于2020年8月31日前完成。

因疫情的影响,目前主要是通过银行的手机银行、网上银行申请办理存量浮动利率个人贷款定价基准转换。可将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形式(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率,在合同剩余期限内利率值固定不变。需要注意的是,只有一次选择权,转换之后不能再次转换。

存量浮动利率个人贷款定价基准转换为LPR,转换后的利率水平等于原合同当期执行利率值。

加点数值等于原合同当期执行利率值与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平等于2019年12月相应期限LPR与转换日加点数值之和。自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与转换日加点数值重新计算确定。若转换为固定利率,转换后的利率水平等于原合同当期执行利率值。一般线上渠道默认重定价周期为12个月,可选择重定价日为次年1月1日或贷款放款日对应的每年对月对日。存在共同借款人的贷款,转换申请需由主借款人提交,所有共同借款人需在主借款人提交申请第二日起7天内进行确认。

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