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存量浮动利率个人贷款定价基准转换划算吗?

来源:凤凰网财经 2020年4月3日

《关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换的公告》一出,引起了房贷一族的高度注意:一定要转换吗?存量浮动利率个人贷款定价基准转换划算吗?利息能省多少呢?

利息变化明年才能显现,根据LPR变动幅度决定

如果房贷利率选择“LPR+点数”的计价方式,那转换LPR参考值则是2019年12月20日发布的数据,为4.8%。这意味着,在3月1日~8月31日,选择任何时间办理,加点数都是一样的。采用LPR4.8%为参考值计算出的加点数,整个合同期都不变,变动的只有LPR。比如房贷利率原来享受7折优惠,即是3.43%,这一数值比参考标准LPR 4.8%少了137个点数,那么这个点数就将伴随整个合同期,未来变动的只是LPR。

因此,换算过后,今年执行的利率与换算前执行的是一样的,到次年的利率调整日,如果新报价的LPR低于4.8%,那么执行的房贷利率就会降低。假设LPR下降20个基点,即0.2%。贷款期限还剩10年,剩余本金约61万元,用等额本息方式还款,那么每个月就会少还约60元,一年可节省利息700元左右。

对于存量浮动利率个人贷款定价基准的转换,业内人士多表示,实际影响并不大。

房贷挂钩LPR是利率更加市场化的体现,该政策本身是中性的,因此对房地产市场的影响也是中性的。从历史经验来看,经济增速从高速发展向追求更有质量的增长切换,为了保障经济活力,需要较为宽裕的市场流动性,中长期看利率走低的概率比较大。这一点,大家可以看看发达国家,基本上都是低利率,甚至是负利率状态。所以,中长期看,选择挂钩LPR还是比按目前的利率固定不变好。当然,如果大家近期就有提前还贷的打算,选择哪个也都差不多,除非发生恶性的通胀通缩,利率一般都不会在短期内急剧变化,利息差异也微乎其微。

是否转化取决于对未来LPR升降判断,结合个人还款计划

当然,还是有不少人一定要拿出计算器好好算一算自己的房贷如何转换才合算。显然,如果选择固定利率,则意味着在LPR下调时无法享受下调的好处。但是,如果选择浮动利率,一旦LPR上调,则意味着比过去要承担更大的利息负担。而且按照央行的公告,一旦选择就不能改动。

业内人士表示,不管选择固定利率还是LPR为基础的浮动利率,不管未来LPR如何变化,房贷利息不一定比现在少多少。市场化意味着银行不会吃亏,另一方面,房贷利率除了要参考LPR,还得看房地产金融政策。在“房住不炒”的大背景下,即使LPR下降,房贷利率未必同时跟着动。5年期的LPR未必每次都调整,而且调整的幅度可能会受到控制,以避免刺激房地产市场。

可以看到,2019年8月20日,贷款市场报价利率(LPR)形成机制改革后的首次报价诞生:1年期LPR为4.25%,5年期以上LPR为4.85%。今年2月20日,LPR迎来改革后的第七次报价中,第三次出现下调。其中,1年期LPR为4.05%,5年期以上LPR为4.75%,这是5年期LPR利率第二次下调。2019年11月20日,5年期以上LPR首降5个基点至4.8%,5年期以上LPR两度下调,跌幅皆为5个基点。从中长期看,中国的LPR目前仍然有下降空间,这是趋势。从金融周期、经济周期和房地产周期看,贷款利率趋势下行是大概率。这意味着,如果选择浮动利率的方式,房贷利息支出会比现在少。但是,选择浮动利率的风险在于未来有没有通胀的可能。如果一旦通胀,LPR必然上升,带动房贷利率上升。就目前国内利率水平而言,当前是处于相对低位的,5年期贷款基准利率过去20年基本维持在7%左右,未来从4.75%继续向下的空间还有多大?利率重新进入上行通道也是有可能的。

因此,也有不少业内人士建议,如果当时贷款,是在基准利率基础上打折,比如7折,选择固定利率或更合适。如果是上浮的利率,为了少点利息,并预计在没有通胀的情况下,LPR会大概率下行,就选择LPR的浮动利率。

而对于不同的人,究竟怎样更划算,可以综合考虑贷款余额、还款期限以及还款计划等多方面因素,个人对未来LPR利率升降预期将是关键因素。同时还要结合自己贷款期限、原先贷款利率上浮还是下折水平,是否计划提前还款、收入变化是否影响月供能力等综合决定。如果余额较少、计划提前还款的无妨选浮动,上下皆影响不大;如果余额较多、月供捉襟见肘、利率下浮有折扣的(比如9折以下低于4.41%)、计划长期还款的,可能固定利率更合适,毕竟未来下调上调都有可能,如果上调幅度较大对月供可能产生不小的影响。

原文链接:http://finance.ifeng.com/c/7vJCRVG79tk

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