一、专有权
| 认定 | 内容 |
| 业主认定 | 成为业主，具备以下条件之一即可： ①依法登记 ②基于民事法律行为以外的原因取得物权 ③商品房买卖合同 + 合法占有 + 未登记 |
| 专有部分的认定 | 具备以下条件，才能构成专有部分： ①具有构造上的独立性，能够明确区分； ②具有利用上的独立性，可以排他使用； ③能够登记成为特定业主所有权的客体 |
对业主行使专有权的限制
| 分类 | 内容 |
| 住宅改商用房 | 对业主将住宅改为商业经营用房的限制（“住改商”） （1）业主“住改商”，应当经有利害关系的业主“一致同意” （2）利害关系的业主=本栋建筑物内的业主+建筑区划内，本栋建筑物之外的业主（即需要经过本建筑区划内全体业主的同意） （3）建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响 （4）将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持 （5）业主“住改商”，未经有利害关系业主同意的，有利害关系的业主请求排除妨害、 消除危险、恢复原状或者赔偿损失 |
二、成员权——业主决定建筑区划内重大事项及表决权
有效的会议：专有部分面积占比 2/3 以上的业主且人数占比 2/3 以上的业主参与表决
动土 动房 | 筹集建筑物及其附属设施的维修资金改建、重建建筑物及其附属设施 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动 | 应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。 |
约定 人事 用钱 | 制定和修改业主大会议事规则制定和修改管理规约选举业主委员会或者更换业主委员会成员选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人使用建筑物及其附属设施的维修资金 | 应当经参与表决专有部分面积过 半数的业主且参与表决人数过半 数的业主同意。 |
三、共有权
| 分类 | 内容 |
| 全小区（业主）共有 | 1、车位问题★★ A.规划内的车位归开发商，开发商出售、附赠或者出租给业主建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定 B.规划外在共有道路等共有地界上的车位属于业主共有 占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有 2、建筑物及其附属设施的维修基金★★★ ①属于业主共有 ②目的：电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造 ③定期公布募集和使用情况 ④情况紧急可以依照申请使用建筑物及其附属设施的维修资金 |
【实战演练】
对于建筑物区分所有人，下列说法中正确的是: ()
A.建筑区划内的道路、绿地和车位属于业主共有
B.业主可以放弃对共有部分的权利而不行使相应的义务
C.区分所有人对整个建筑物享有共同所有权
D.共有部分的修缮费用及其他分担，由区分所有人按其专有部分所占比例分担
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