您现在的位置:233网校>法考>学习笔记>民法

2020年法考民法冲刺背诵考点(41):租赁合同

来源:233网校 2020年9月6日

一、租赁概述

1、要式合同

(1)6 个月以上的租赁合同是要式合同(民法典第 707 条) 

(2)租赁期限 6 个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁 不定期租赁指的是双方当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的租赁合同租赁合同中,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人

2、一房多租

出租人就同一房屋订立数份租赁合同,合同均有效,其顺位:合法占有——登记备案——合同成立。

二、租赁主体变更

1、买卖不破租赁(民法典第 725 条) 

买卖不破租赁的本质是已形成的占有(实际占有)不受之后的所有权变动的影响。 

(1)需出租人将租赁物所有权让与第三人 

出租人须为租赁物所有权人,出租人将自己所有权让与第三人,此时不单是买卖还包括赠与等其他引发物权变动的行为。

(2)形成法定合同关系

 需让与发生在租赁物交付后,且承租人继续占有租赁物

 租赁物交付后,既然在保障承租人,若承租人未继续占有租赁物,其占有利益即 无需强调,也就是说,承租人占有需具备公示性,若无,即应著重保障交易安全之第 三人。因此,该交付应仅限于现实交付或简易交付,而让承租人取得实际占有,否则当不得对抗第三人。

(3)使用借贷不得类推适用该规则

使用借贷乃是无偿关系,不涉及社会保护问题,与租赁不同,不能相同看待因此 不能类推适用。

2、房屋租赁优先购买权 

出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有 以同等条件优先购买的权利。 

(1)仅适用租赁房屋后再次出卖的情形 

不适用于借用合同出卖的情形。 

出卖包括就抵押物实现变价权的情形,出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,此时承租人仍然享有优先购买权。 

在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用,亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。 

(2)同等条件的优先购买权属于形成权 

第一,同等条件指的价款数额、付款方式和给付期限等。

第二,形成权的行使直接会导致合同的成立,不以出卖人同意为要件。
(3)通知承租人出卖的情形 

应该在合理的期限内通知承租人,此时承担损害赔偿责任,但是不得主张损害赔偿。优先购买权作为形成权,适用除斥期间的规定——15 天。 

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 24 条 第 3 项规定,出租人履行通知义务后,承租人在 15 日内未明确表示购买,视为放弃优先购买权。 

(4)主张优先购买权例外

两个优先购买权,物权优先于占有房屋共有人行使优先购买权
伦理关系优先于财产关系出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖 父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的
放弃优先购买权出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的
第三善意第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。(出租人有权处分, 不构成善意取得)

三、解除合同

定期租赁原则上不得中途终止合同,但有下列情形,例外终止。

出租人终止合同出租人不能实际使用房屋的承租人不按照约定的方法或者物的性质使用租赁物
擅自改变建筑主体、承重结构和扩建的+合理期间不恢复
租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的
租赁房屋权属有争议的
租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的
承租人擅自转租
承租人迟延给付租金+合理期限+逾期不支付租金
承租人终止合同租赁物部分或者全部灭失,导致合同目的不能实现
租赁物危及承租人的人身安全和健康

实战演练

甲将房屋出租给乙,书面约定租期3年,租金月付。未经甲的同意, 乙Z又擅自将房屋转租给丙。两入住后,擅自打通了房屋客厅与阳台的隔墙。对此,下列说法错误的是: ()

A. 甲于知道转租事宜后的第3个月提出异议,甲有权解除甲、乙之间的租赁合同

B.甲于知道转租事宜后的第9个月提出异议,甲有权解除甲、乙之间的租赁合同

C.如果甲同意转租,则就丙打通隔墙的行为,甲有权要求乙恢复原状或赔偿损失

D.无论甲是否同意转租,就丙打通隔墙的行为,甲有权要求丙承担侵权责任

参考答案:B
参考解析:本题涉及房屋转租的效力问题。 《民法典》第716条第2款规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。 《城镇房屋租赁合同解释》第16条第1款规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在6个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。本题中,乙丙之间的房屋转租合同为非法转租,甲于知道后的6个月内提出异议,甲有权解除甲、乙之间的出租合同。故选项A正确,选项B错误。《民法典》第716条第1款规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。乙因第三人丙的行为对甲构成违约,根据《民法典》第593条第716条第1款的规定,甲有权请求Z承担违约责任,故选项C正确。第三人丙损坏房屋,甲作为房屋所有权人有权请求丙承担侵权责任,故选项D正确。综上所述,本题答案为B。

2020年法考全真机考系统,还原法考机考、考场胸有成竹!考前刷题提分法宝!

法考全真模考系统>>点击进入

全真机考系统.png

更多课后练习刷题:法考[模拟试题]、[历年真题]、[章节试题]免费在线刷,2020年法考刷题不愁!

编辑推荐:

2020年法考:锁定考试核心考点,一站式拔高提分!点击免费试听名师课程>>

2020年法考大纲下载

新增必考:旧法vs民法典变动对比

登录

新用户注册领取课程礼包

立即注册
扫一扫,立即下载
意见反馈 返回顶部