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2019年注册会计师《税法》讲义:房产税法(1)

来源:233网校 2019年8月15日

2019年注册会计师《税法》讲义——本章可以以各种题型进行命题考查,房产税和契税一般多以客观题的形式出现,但房产税也可以和企业所得税组成综合题考查。房产税需要关注征税范围、税率、计税依据和应纳税额计算的一般规定和特殊规定,纳税义务发生时间等知识点。>>快速领取cpa考试干货资料包!

第十章 房产税法、契税法和土地增值税法

第一节 房产税法(是一种财产税)

一、纳税义务人和征税范围

1、纳税义务人:向产权所有人征收

【注意】

(1)产权属国家所有的,由经营管理单位纳税;

(2)产权出典的,由承典人纳税;

(3)产权所有人、承典人不在房屋所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人纳税。

2、征税范围

(1)房产,有墙或两边有柱

(2)征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区,不包括农村。(和城镇土地使用税相同);

(3)房企的商品房,出售前不征收房产税。

【精选例题】

(单选题)下列房屋及建筑物中,属于房产税征税范围的是( )。

A.农村的居住用房

B.建在室外的露天游泳池

C.个人拥有的市区经营性用房

D.尚未使用或出租而待售的商品房

参考答案:C
参考解析:选项A,房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区,不包括农村;选项B,房产税以房产为征税对象,所谓房产,是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所,在室外的露天游泳池,不属于房产税的征税范围;选项D,房地产开采企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

二、税率、计税依据和应纳税额的计算

1、税率(会考查,要背)

①从价计征,按照计税余值,税率为1.2%;

②从租计征,租金收入,税率为12%;个人按出租住房,不区分用途,减按4%

【注意】

(1)房产原值均应包含地价。包括价款、开发土地发生的成本费用等。

(2)宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

(3)投资联营的房产,共担风险的按计税余值;反之按租金。

(4)改扩建的,要相应的增加房屋原值。

(5)融资租赁房屋,由承租人按房产余值缴纳。

(6)居民住宅区内业主共有的经营性房产:代管人或使用人缴纳房产税。

(7)合同约定免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

2、应纳税额的计算

【精选例题】

1、(单选题)甲企业2017年年初拥有一栋房产,房产原值1000万元,3月31日将其对外出租,租期1年,每月不含增值税租金1万元。已知从价计征房产税税率为1.2%,从租计征房产税税率为12%,当地省政府规定计算房产余值的减除比例为30%。2017年甲企业上述房产应缴纳房产税( )万元。

A.1.08

B.3.18

C.3.76

D.8.4

参考答案:B
参考解析:2017年甲企业上述房产应缴纳房产税=1000×(1-30%)×1.2%×3/12+1×9×12%=3.18(万元)。

2、(单选题)甲公司厂房原值500万元,已提折旧200万元。已知房产原值减除比例为30%,房产税从价计征税率为1.2%,计算甲公司年度应缴纳房产税税额正确的是( )。

A.1.68

B.6

C.2.52

D.4.2

参考答案:D
参考解析:(1)从价计征的房产税应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%;

(2)房产原值,是指在账簿固定资产科目中记载的房屋原价,不需扣减折旧额。甲公司年度应缴纳房产税税额=500×(1-30%)×1.2%=4.2(万元)。

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