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2019年注册会计师考试《税法》讲义:契税法

来源:233网校 2019年8月14日

2019年注册会计师《税法》讲义——本章可以以各种题型进行命题考查,房产税和契税一般多以客观题的形式出现,契税需要关注征税对象、税率、计税依据和应纳税额的计算,税收优惠等知识点。>>快速领取cpa考试干货资料包!

第二节 契税法

一、纳税义务人和征税范围

1、纳税义务人:境内,承受产权的单位和个人。

2、征税范围:转移土地和房屋权属(所有权)

【注意】以自有房产作股投入本人独资经营企业,免纳契税。

二、税率、计税依据和应纳税额的计算

1、税率:3%-5%幅度比例税率

2、计税依据:

(1)国有土地使用权出让、出售、房屋买卖:成交价格;

(2)土地使用权赠与、房屋赠与:参照土地使用权出售、房屋买卖市场价格核定

(3)土地使用权交换、房屋交换:价格差额;

(4)以划拨方式取得:经批准转让房地产时,由房地产转让者补交契税,计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

【精选例题】

1、(单选题)老李拥有一套价值72万元的住房,老张拥有一套价值52万元的住房,双方交换住房,由老张补差价20万元给老李。已知,本题涉及的价值、价格均不含增值税,契税的税率为3%,下列各项中,正确的是( )。

A.老李应缴纳契税2.16万元

B.老张应缴纳契税0.6万元

C.老李应缴纳契税0.6万元

D.老张应缴纳契税2.16万元

参考答案:B
参考解析:(1)“老张补差价”,老张是多付差价的一方,应由老张缴纳契税,排除选项AC;(2)应以价格差额为计税依据,即老张应缴纳的契税=20×3%=0.6(万元)。

2、(单选题)甲企业2016年1月因无力偿还乙企业已到期的债务3000万元,经双方协商甲企业同意以自有房产偿还债务,该房产的原值5000万元,净值2000万元,评估现值9000万元,乙企业支付差价款6000万元,双方办理了产权过户手续,则乙企业计缴契税的计税依据是( )万元。

A.5 000

B.6 000

C.9 000

D.2 000

参考答案:C
参考解析:以房产抵偿债务,按照房屋的评估价值作为计税依据缴纳契税。

三、税收优惠与征收管理

1、税收优惠——一般规定

(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。(有专门的用途)

(2)城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征契税。

(3)因不可抗力丧失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征契税。

(4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,由省级人民政府确定是否减免。

(5)承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,并用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。(有专门的用途)

(6)经外交部确认,依照我国法律以及我国缔结或参加的双边和多边条约的规定,应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的,免征契税。(外)

(7)公租房经营单位购买住房作为公租房,免征契税。

(8)个人购买住房

个人购买住房情形 契税政策
个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下减按1%税率征收契税
个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米以上的减按1.5%税率征收契税
个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的减按1%税率征收契税
个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米以上的减按2%的税率征收契税

★契税优惠的特殊规定:(关键词记忆法)

(1)企业改制:75%+继承,免;

(2)事业单位改制:50%,继续承受,免;

(3)公司合并:存续,继续承受,免;

(4)公司分立:投资主体相同、继续承受,免;

(5)企业破产:债权人承受抵偿的,免;非债权人+安置原职工,30%人3年以上,减半,100%人3年,免;

(6)资产划转:行政性调整,免;同一投资主体内部划转,免;母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资,视同划转,免征契税。

(7)债转股:承受原,免。

2、征收管理

(1)纳税义务发生时间:权属转移合同,签署or取得。

(2)纳税期限:10日内。

(3)纳税地点:土地、房屋所在地。

【注意】对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。

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