2019年注册会计师《税法》讲义——土地增值税一般以计算问答题形式进行命题，和增值税、印花税、城建税和教育费附加结合命题。土地增值税需要关注征税范围、扣除项目的确定、应纳税额的计算和房地产开发企业土地增值税的清算等知识点。>>快速领取cpa考试干货资料包！
第三节 土地增值税法
一、纳税义务人、征税范围和税率
1、纳税义务人：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
2、征税范围：
（1）地、地上物、存量房地产买卖。
（2）特殊情形
| 相关情形 | 是否征收土地增值税 |
| 继承、赠与 | 继承：不征 |
| 赠与：赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，公益性赠与不征； 非公益性赠与，征 | |
| 出租 | 不征 |
| 房地产抵押 | 抵押期、抵押期满偿还债务本息：不征； 抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债：征 |
| 房地产交换 | 企业之间交换：征； 个人之间互换自有住房：免征 |
| 以房地产投资、联营 | 房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业：暂免征； 将投资联营房地产再转让：征 |
| 投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的：征 | |
| 合作建房 | 建成后自用：暂免征；建成后转让：征 |
| 代建房 | 不征 |
| 重新评估 | 不征 |
| 改制重组 | 符合条件：暂不征收，但不适用于房地产开发企业 |
【精选例题】
（单选题）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，免征土地增值税的是（ ）。
A．由一方出地，另一方出资金，企业双方合作建房，建成后转让的房地产
B．因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，企业自行转让原房地产
C．企业之间交换房地产
D．企业以房地产抵债而发生权属转移的房地产
（1）选项A：对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
（2）选项B：因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
（3）选项C：企业之间交换房地产，应依法征收土地增值税；个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
（4）选项D：对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；但以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。
3、税率（背）
| 级数 | 增值额与扣除项目金额的比率 | 税率（%） | 速算扣除系数（%） |
| 1 | 不超过50%的部分 | 30 | 0 |
| 2 | 超过50%~100%的部分 | 40 | 5 |
| 3 | 超过100%~200%部分 | 50 | 15 |
| 4 | 超过200%的部分 | 60 | 35 |
【记忆】
（1）税率从三十开始，每次加10%；
（2）扣除从0开始，依次5、15、35；
（3）比例50、100、200。
二、应税收入与扣除项目
1、收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
2、扣除（★★★）：列举不全
（1）土地征用及拆迁补偿费、耕地占用税；
（2）利息符合要求的：允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内；不符合要求的，允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。
（3）房企可加计扣除20%（取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）。
（4）转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格（评估价格=重置成本价×成新度折扣率），但能提供购房发票的：发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
【注意】若能提供契税完税凭证，准予扣除，但不作为5%的基数。
（5）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
（6）逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。（是一种惩罚）
三、应纳税额的计算
【精选例题】
假定某房地产开发公司转让商品房一栋，取得收入总额为1000万元，应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。
（1）先计算增值额：增值额=1000-400=600（万元）
（2）再计算增值额与扣除项目金额的比率：
增值额与扣除项目金额的比率=600÷400×100%=150%
根据上述计算方法，增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%时，其适用的计算公式为：土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
（3）最后计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税：
应缴纳的土地增值税=600×50%-400×15%=240（万元）
四、房地产开发企业土地增值税清算
1、应进行清算：全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算；直接转让土地使用权；
2、主管税务机关可要求进行清算：已转让85%or不够85%，剩余的出租或自用；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办土地增值税清算手续的。
五、土地增值税的税收优惠与征收管理
1、税收优惠
（1）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。超过的，就其全部增值额计税。
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
（3）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
（4）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
【记忆】（2）、（3）、（4）都类似于为国家做了贡献。
2、征收管理
东：不低于2%，中、东北：不低于1.5%，西：不低于1%（保障性住房除外）。
3、纳税申报：纳税人应在合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。（不是15天）
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