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2019年注册会计师考试《税法》讲义:土地增值税法

来源:233网校 2019年8月14日

2019年注册会计师《税法》讲义——土地增值税一般以计算问答题形式进行命题,和增值税、印花税、城建税和教育费附加结合命题。土地增值税需要关注征税范围、扣除项目的确定、应纳税额的计算和房地产开发企业土地增值税的清算等知识点。>>快速领取cpa考试干货资料包!

第三节 土地增值税法

一、纳税义务人、征税范围和税率

1、纳税义务人:转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

2、征税范围:

(1)地、地上物、存量房地产买卖

(2)特殊情形

相关情形 是否征收土地增值税
继承、赠与继承:不征
赠与:赠与直系亲属或承担直接赡养义务人,公益性赠与不征;
非公益性赠与,征
出租不征
房地产抵押抵押期、抵押期满偿还债务本息:不征;
抵押期满,不能偿还债务,而以房地产抵债:征
房地产交换企业之间交换:征;
个人之间互换自有住房:免征
以房地产投资、联营房地产(房地产企业除外)转让到投资联营企业:暂免征;
将投资联营房地产再转让:征
投资、联营的企业属于从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的:征
合作建房建成后自用:暂免征;建成后转让:征
建房不征
重新评估不征
改制重组符合条件:暂不征收,但不适用于房地产开发企业

【精选例题】

(单选题)根据土地增值税法律制度的规定,下列各项中,免征土地增值税的是( )。

A.由一方出地,另一方出资金,企业双方合作建房,建成后转让的房地产

B.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,企业自行转让原房地产

C.企业之间交换房地产

D.企业以房地产抵债而发生权属转移的房地产

参考答案:B
参考解析:

(1)选项A:对于一方出地,另一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。

(2)选项B:因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税;因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。

(3)选项C:企业之间交换房地产,应依法征收土地增值税;个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。

(4)选项D:对房地产的抵押,在抵押期间不征收土地增值税;但以房地产抵债而发生房地产权属转让的,应列入土地增值税的征税范围。

3、税率(背)

级数增值额与扣除项目金额的比率税率(%)速算扣除系数(%)
1不超过50%的部分300
2超过50%~100%的部分405
3超过100%~200%部分5015
4超过200%的部分6035

【记忆】

(1)税率从三十开始,每次加10%;

(2)扣除从0开始,依次5、15、35;

(3)比例50、100、200。

二、应税收入与扣除项目

1、收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

2、扣除(★★★):列举不全

(1)土地征用及拆迁补偿费、耕地占用税;

(2)利息符合要求的:允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内;不符合要求的,允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

(3)房企可加计扣除20%(取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本)。

(4)转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格(评估价格=重置成本价×成新度折扣率),但能提供购房发票的:发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。

【注意】若能提供契税完税凭证,准予扣除,但不作为5%的基数。

(5)房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。

(6)逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。(是一种惩罚)

三、应纳税额的计算

【精选例题】

假定某房地产开发公司转让商品房一栋,取得收入总额为1000万元,应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。

参考解析:

(1)先计算增值额:增值额=1000-400=600(万元)

(2)再计算增值额与扣除项目金额的比率:

增值额与扣除项目金额的比率=600÷400×100%=150%

根据上述计算方法,增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%时,其适用的计算公式为:土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(3)最后计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税:

应缴纳的土地增值税=600×50%-400×15%=240(万元)

四、房地产开发企业土地增值税清算

1、应进行清算:全部竣工、完成销售;整体转让未竣工决算;直接转让土地使用权;

2、主管税务机关可要求进行清算:已转让85%or不够85%,剩余的出租或自用;取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人申请注销税务登记但未办土地增值税清算手续的。

五、土地增值税的税收优惠与征收管理

1、税收优惠

(1)建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。超过的,就其全部增值额计税。

(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。

(3)因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。

(4)对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

【记忆】(2)、(3)、(4)都类似于为国家做了贡献。

2、征收管理

东:不低于2%,中、东北:不低于1.5%,西:不低于1%(保障性住房除外)。

3、纳税申报:纳税人应在合同签订后7日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。(不是15天)

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