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2020注册会计师《税法》知识点总结:土地增值税法(三)

来源:233网校 2020年5月23日

2020年注册会计师备考已经开始了,大家都在按照计划认真备考吗?233网校学霸君给大家准备了2020年注册会计师《税法》第十章知识点,一起来看看吧!

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2020年注册会计师《税法》知识点:土地增值税法(三) 

四、房地产开发企业土地增值税清算

(一)应进行清算:全部竣工、完成销售;整体转让未竣工决算;直接转让土地使用权;

(二)主管税务机关可要求进行清算:已转让85%or不够85%,剩余的出租或自用;取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人申请注销税务登记但未办土地增值税清算手续的。

(三)土地增值税的扣除项目

1、除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证,不予扣除。

2、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。

3、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施,按以下原则处理:

(1)建成后产权属于全体业主所有的,成本、费用可以扣除;

(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

(3)建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

4、房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。

5、属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

6、在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。

7、逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

8、为取得土地使用权所支付的契税,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

9、拆迁安置费的扣除,按以下规定处理:

(1)房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

(2)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

(3)货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

五、土地增值税的税收优惠与征收管理

1、税收优惠

(1)建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。超过的,就其全部增值额计税。

(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。

(3)因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。

(4)对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

记忆】(2)、(3)、(4)都类似于为国家做了贡献。

2、征收管理

东:不低于2%,中、东北:不低于1.5%,西:不低于1%(保障性住房除外)。

3、纳税申报:纳税人应在合同签订后7日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。(不是15天)

4、土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

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