233网校证券从业资格考试《保荐代表人胜任能力》教材精讲班课程讲义，本节是对证券从业资格考试《投资性房地产的转换和处置》的讲解。免费试听证券从业孙婧老师保荐代表人课程>>
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第二章 财务分析
第8讲 会计假设、基础及其信息质量要求（一）
孙婧老师简介：
外汇分析师，金融交易大赛评委。曾就职于证券、期货公司，熟悉各类金融产品及金融行业要求。教学过程中注重理论知识与实际工作应用的契合。
四、投资性房地产的转换及处置
（一）投资性房地产的转换
1.转换形式
（1）投资性房地产转换为自用房地产；
（2）投资性房地产转换为存货；
（3）自用房地产转换为投资性房地产；
（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产。
2.转换日
（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”： 租赁期开始日或用于资本增值的日期。
（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”： 房地产达到自用状态日期。
（3）“投资性房地产”转换为“存货”： 租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。
3.转换的会计处理
（1）成本模式下投资性房地产转换的会计处理
①在成本模式下将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
借：固定资产—厂房
投资性房地产累计折旧
贷：投资性房地产—厂房
累计折旧—厂房
②在成本计量模式下将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
借：投资性房地产
累计折旧
贷：固定资产
投资性房地产累计折旧
③将投资性房地产转换为存货的，应按其在转换日的账面价值进行转换
借：开发产品（转换日的账面价值）
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（转换日的账面余额）
④将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
借：投资性房地产（转换日的账面价值）
存货跌价准备
贷：开发产品（转换日的账面余额）
【例题?单选题】2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（ ）万元。
A．3 700 B．3 800
C．3 850 D．4 000
【233网校答案】D
【233网校解析】转换日甲公司应按转换前投资性房地产原价4 000万元借记“固定资产”科目。
（2）公允价值模式下投资性房地产转换的会计处理
①企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为非投资性房地产时，应当以其转换当日公允价值作为非投资性房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
【例题】20×9年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。20×9年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为7 200万元。 该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为7 000万元，其中，成本为6 700万元，公允价值变动为增值300万元。
借：固定资产—写字楼 7 200
贷：投资性房地产—写字楼—成本 6 700
—公允价值变动 300
公允价值变动损益—投资性房地产 200
②企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换当日公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
借：开发产品（转换日的公允价值）
贷：投资性房地产—成本
—公允价值变动（可借方）
公允价值变动损益
（公允价值与原账面价值的差额，或借方）
③企业自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。
【例题：下降了】20×9年8月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书面决议。20×9年12月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2×10年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日为2×10年1月日，租赁期为3年。
在该例中，甲公司应当于租赁期开始日（2×10年1月1日），将自用房地产转换为投资性房地产。该办公楼所在地交易活跃，房地产公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲公司对出租的该办公楼采用公允价值模式计量。
假设2×10年1月1日，该办公楼的公允价值为3 800万元，其原价为5 500万元，已提折旧1 500万元。（账面4 000万，公允3 800万，下降200万，如何处理？）
甲公司的账务处理如下：
2×10年1月1日
借：投资性房地产—办公楼—成本 3 800
公允价值变动损益—投资性房地产200
累计折旧 1 500
贷：固定资产—办公楼 5 500
【例题：上升了】20×9年4月15日，甲房地产开发公司董事会形成书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，租赁期开始日为20×9年5月1日，租赁期为5年。20×9年5月1日，该写字楼的账面余额为4 000万元。公允价值为4300万元
甲公司的账务处理如下：
20×9年5月1日
借：投资性房地产—写字楼—成本4 300
贷：开发产品 4 000
其他综合收益—投资性房地产 300
【例题·多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（ ）。
A．按预计使用年限计提折旧
B．公允价值变动的金额计入当期损益
C．公允价值变动的金额计入其他综合收益
D．自用房地产转换为投资性房地产时公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益
E．投资性房地产从成本模式转公允价值模式的差额调整期初留存收益
【233网校答案】BDE
【233网校解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，选项A错误；公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，选项C错误。
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